چشم‌انداز معاملات مسکن تهران؛ ادامه رکود یا امید به رونق

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

معاملات مسکن تهران در سال ۱۳۹۸ همچنان سرد و کم رمق پیگیری می‌شود. مهر ماه سال جاری در حالی با ۲،۹۳۰ معامله مسکن در شهر تهران خاتمه یافت که نسبت به مدت مشابه سالهای ۱۳۹۷ و ۱۳۹۶ به ترتیب با ۶۴ و ۷۶ درصد کاهش همراه بوده است. این امر در حالیست که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران در مهر ماه سال جاری نسبت به مهر ماه سالهای ۱۳۹۷ و ۱۳۹۶ به ترتیب با رشد ۴۹ و ۱۷۲ درصدی مواجه بوده است*.

از ابتدای سال ۱۳۸۸ تا انتهای اسفند ماه ۱۳۹۷ بطو متوسط ماهیانه ۱۱،۰۴۲ واحد مسکونی در شهر تهران مورد معامله قرار گرفته است. طی همین دوره، سال ۱۳۸۸ با متوسط معاملات ماهیانه ۵،۹۹۹ واحد مسکونی، کمترین و همچنین سال ۱۳۹۱ با متوسط معاملات ماهیانه ۱۴،۱۲۸ واحد مسکونی، بیشترین میزان معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران را در هر ماه به خود اختصاص داده‌اند. با توجه به بررسی آمار معاملات و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی سنوات قبل، بررسی آماری معاملات مسکن تهران طی سال جاری حاوی نکات جالبی است:

۱- متوسط تعداد معاملات مسکن شهر تهران طی ۷ ماهه ابتدایی سال جاری، معادل ۴،۵۳۹ معامله در هر ماه بوده است؛ خرداد ماه سال جاری با تعداد ۱۰،۶۹۲ معامله، بیشترین و شهریور ماه با تعداد ۲،۴۵۵ معامله، کمترین تعداد معاملات مسکن ماهیانه را به خود اختصاص داده‌اند.

۲- متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران طی ۷ ماهه ابتدایی سال جاری، معادل ۱۲۸،۸۳۸ هزار ریال بوده است؛ تیر ماه سال جاری با ۱۳۶،۱۵۷ هزار ریال در هر متر مربع، بیشترین و فروردین ماه با ۱۱۴،۱۱۷ هزار ریال در هر متر مربع، کمترین نرخ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ماهیانه را به خود اختصاص داده‌اند.

۳- نکته حایز اهمیت در ۷ ماهه ابتدایی سال جاری، ثبت تعداد معاملات ماهیانه مسکن شهر تهران در سه ماه مرداد، شهریور و مهر ماه به میزانی کمتر از فروردین ماه بوده است، در حالیکه طی سنوات قبل همواره تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه پایینتر از سایر ماههای سال بوده است؛ تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مرداد، شهریور و مهر ماه برابر با ۲،۹۳۱ ، ۲،۴۵۵ و ۲،۹۳۱ عدد بوده است در حالیکه تعداد معاملات فروردین ماه معادل با ۳،۱۲۱ عدد بوده است.

علی‌رغم رشد ۱۹ درصدی تعداد معاملات مسکن مهر ماه نسبت به شهریور ماه و همچنین رشد ۱ درصدی نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در مهر ماه نسبت به شهریور ماه سال جاری، کاهش شدید تعداد معاملات طی ماههای اخیر و همچنین افت متوسط معاملات طی دو سال متوالی ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ نشانگر علائم قویتری از بروز رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران است.

به نظر می‌رسد در صورت عدم تغییر پارامترهای تاثیرگذار در شرایط فعلی اقتصاد ایران (همچون نرخ دلار، نقدینگی و …)، ادامه رکود در بازار مسکن تهران دور از انتظار نباشد. همچنین با توجه به رشد قیمتی شدید مسکن طی دو سال اخیر که نسبت به دوره‌های رشد قیمتی قبلی از درصد بالاتری برخوردار بوده است، احتمال اینکه دوره رکود زمان طولانیتری در برون رفت نسبت به دوره‌های قبلی را طی کند دور از انتظار نیست.

* متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران در مهر ماه ۱۳۹۶، ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ به ترتیب برابر با ۴۷،۱۵۸ ، ۸۶،۳۳۸ و ۱۲۸،۴۸۱ هزار ریال بوده است. همچنین تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مهر ماه سالهای ۱۳۹۶، ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ به ترتیب برابر با ۱۲،۳۱۷ ، ۸،۱۱۷ و ۲،۹۳۰ معامله بوده است.