جو روانی با منشأ ارزی در بازار معاملات مسکن فروکش کرد. تحقیقات میدانی در بازار ملک، به شناسایی شواهد چهار گانه از بهبود نسبی اوضاع طی هفته گذشته اختصاص دارد. دو سمت عرضه و تقاضای مسکن همانطور که در دو ماه گذشته به التهاب بازار دلار، واکنش روانی نشان دادند، هماکنون با کم شدن شدت نوسانات ارزی، رفتار معاملاتی خود را هرچند به شکل خفیف، تغییر دادهاند. واسطههای ملکی با اشاره به ثبات قیمت پیشنهادی در روزهای اخیر، یک توصیه به فروشندهها در بازار شب عید مطرح کردند.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، تب ارزی در معاملات ملک، تحت تاثیر کاهش نسبی التهاب بازار دلار، فروکش کرد. بررسیها از شرایطی که طی یک هفته اخیر در بازار مسکن شهر تهران برقرار شده، حاکی است: فضای متشنج اواخر پاییز و هفتههای ابتدایی زمستان در بازار خرید و فروش آپارتمان که بخش زیادی از آن منشأ خارجی (متاثر از صعود مقطعی قیمت دلار) داشت، در حال حاضر به شکل محسوسی تغییر کرده است طوری که جو روانی حاکم بر بازار مسکن به سمت آرام شدن پیش میرود.
بازار معاملات مسکن در تهران همانطور که در حداقل یک ماه گذشته به افزایش تند قیمت دلار و رفتار سوداگرانه در آن بازار (ارز) واکنش روانی نشان داد، اکنون با افت نسبی التهابات ارزی، در حال بازگشت به شرایط طبیعی است. تحقیقات میدانی از بازار ملک نشان میدهد: در این بازار، نیمه دوم امسال انتظارات تورمی با منشأ ارزی بر رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا اثر گذاشت و باعث شد از یکسو فروشندهها به تغییر صعودی قیمت فروش آپارتمان روبیاورند و از سوی دیگر حجم ورود خریدار -تقاضای سرمایهای در کنار تقاضای مصرفی- به بازار معاملات بیشتر شود. هر چند در این مدت متغیرهای بیرونی دیگر از جمله سطح پایین نرخ سود بانکی و همچنین متغیرهای درونی موثر همچون وام یکم، در تحریک تقاضای خرید مسکن نقش داشت اما اثر روانی التهاب ارزی در بازار مسکن به قدری گسترده بود که باعث تب قیمت ملک آن هم در ابتدای فاز رونق معاملات آپارتمان از این محل شد. متوسط قیمت مسکن در تهران، آذر ماه امسال با شیب دو برابر ماههای قبل، افزایش ماهانه پیدا کرد. دردی ماه نیز صعود قیمت مسکن، وضعیتی متفاوت از ماههای قبل داشت.
قیمت دلار در آذر ماه امسال ۳/ ۲ درصد (در پایان ماه نسبت به ابتدای ماه) افزایش پیدا کرد که قابل توجه بود. نرخ ارز در دی ماهنیز رشد ماهانه ۶/ ۸ درصدی را تجربه کرد. شدت نوسانات صعودی قیمت دلار در دو روز اول بهمن ماه به اوج رسید طوری که سطح قیمت تا نزدیکی ۴ هزار و ۷۰۰ تومان (بالاترین سطح قیمتی) هم پیش رفت. اما بعد از آن، برای چند روز (هفته اول بهمن) روند کاهشی قیمت ارز رقم خورد و هفته گذشته نیز شدت نوسان قیمت دلار، کمتر از جهش ابتدای بهمن بوده است. اکنون در بازار ارز، مجموعهای از پارامترها همچون اشباع خریدهای دلاری، حجم مناسب تزریق ارزی و همچنین اجازهای که صرافان برای خرید بیش از یکبار از بازارساز داده شده است، باعث شده دامنه نوسانات قیمت نسبت به هفتههای قبل تا حدودی کاهش پیدا کند. این موضوع، بر رفتار سوداگران در این بازار نیز اثر مناسب داشته است. اثر این تغییر شرایط بازار دلار را میتوان در فضای روانی بازار معاملات مسکن ردیابی کرد.
تحقیقات میدانی از بازار ملک در هفته گذشته، به شناسایی ۵ شاهد از تغییر شرایط منجر شده است.
در حال حاضر شدت دستکاری مکرر قیمتهای پیشنهادی فروش آپارتمان نسبت به هفتههای یکی دو ماه گذشته، کمتر شده است. این، اولین شاهد از کاهش تب ارزی در بازار معاملات مسکن است که واسطههای بازار، آن را مرحله بعد از یک موج تورممسکن عنوان میکنند. برداشت ذهنی خریداران زمین (سازندهها) و فعالان بازار کلنگی از تخلیه اثر روانی جهش دلار بر رفتار متعاملین بازار ملک دومین علامت از بهبود نسبی شرایط محسوب میشود. در ماههای اخیر افزایش قیمت آپارتمان به نوعی باعث افزایش قیمت ملک کلنگی شد اما در ادامه، سبقت تورم زمین از تورم مسکن خود به عاملی برای تحریک صعود قیمت آپارتمان در برخی مناطق تبدیل شد. اکنون، در بازار زمین، جو روانی متفاوت از هفتههای قبل شده است. در این میان، واسطههای بازار ملک نیز از کاهش محسوس سرعت رشد قیمت مسکن خبر میدهند. در مناطقی که طی دو ماه گذشته، بیشترین رشد قیمت مسکن اتفاق افتاد، در روزهای اخیر سطح قیمتهای پیشنهادی نسبت به قبل ثابت مانده است. دلالان تاکید میکنند: قیمتها کاهش پیدا نکرده اما روند رشد آن تقریبا کند شده و در برخی مناطق فعلا متوقف شده است.
در روزهای اخیر برای متقاضیان با سابقه جستوجوی سه ماهه در بازار مسکن، وضعیت متفاوتی رقم خورد. این گروه از خریداران در ماههای آذر و دی، به تدریج با کاهش حجم معرفی فایل فروش یا انصراف ناگهانی فروشنده مواجه میشدند بهطوری که در روزهای اوجگیری قیمت دلار (پایان دی و هفته اول بهمن)، متقاضیان خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی شهر از بابت نبود فایل مناسب، به بنبست رسیدند. اما اخیرا این اتفاقات که از ناپایداری بازار ملک حکایت داشت، تا حدودی و در برخی محلههای تهران تحت کنترل قرار گرفته است.
احتیاط بیشتر خریداران مسکن در مواجهه با فایلهای نامتعارف چه به لحاظ سطح قیمت و چه به لحاظ کیفیت فایل (مشخصات آپارتمان) آخرین شاهد از بهبود نسبی شرایط بازار ملک است. در دو ماه گذشته که بازار معاملات مسکن وارد فاز رونق شد، بخشی از متقاضیان با ترس از احتمال رشد شدید قیمت، رفتار هیجانی از خود نشان دادند، هر چند فضای کلی بازار بیانگر احتیاط و مقاومت در برابر فایلهای متورم بود اما طی یک هفته گذشته، عمده متقاضیان با اعتماد به نفس بیشتر ناشی از آرام شدن نسبی اوضاع، مشغول جستوجو و بازدید از فایلهای فروش هستند. این رفتار اثر قابلملاحظه بر مسیر آتی تورم مسکن دارد.
در روزهای اخیر آمار مربوط به قیمت قطعی آپارتمان در سامانه ثبت جزئیات مبایعهنامههای ملکی نشان داد: سطح قیمت مسکن به ثبات نسبی رسیده است. قیمتها در این سامانه، در برخی مناطق شهر تهران تقریبا مشابه یا نزدیک به سطح قیمت ماه قبل است. در صورت تداوم این وضعیت تا پایان بهمن ماه، این احتمال وجود دارد که شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در این ماه به مراتب کمتر از تورم ماهانه دو ماه قبل باشد. مشاوران املاک در تصویر وضع موجود، یک پیام شب عیدخطاب برای سمت عرضه دارند. در قالب این پیام، حجم تقاضای خرید در بازار معاملات مسکن وجود دارد و اگر فروشندهها به لحاظ قیمت با خریداران کنار بیایند، دلیلی برای سرد شدن احتمالی بازار شکل نمیگیرد.
اوایل ماه جاری کارشناسان مسکن با استناد به کارنامه تورمی معاملات مسکن پیشبینی کردند، بازار در صورت تداوم شیب تند تورم مسکن بهزودی از مسیر رونق عقبگرد خواهد کرد. کارشناسان اقتصاد مسکن در عین حال به سیاستگذار بازار ارز توصیه میکنند با مدیریت مناسب بازار، تجربه سرکوب نرخ ارز را کنار بگذارد و اجازه دهد قیمت دلار در طول زمان متناسب با نرخ تورم عمومی و اختلاف آن با تورم کشورهای خارجی، تعدیل شود. در صورت مدیریت بازار ارز با این سبک قابلقبول، عملا از جهش ناگهانی قیمت دلار در برخی از برهههای زمانی، جلوگیری میشود و در نتیجه، بازارهای اثرپذیر از جهشهای ناشی از سرکوب ارزی نیز در امان خواهند بود.
One Comment
علایی
در پس این افزایش قیمت مسکن یک سقوط قیمتی در پیش است
مسکن ارزان قیمت تابع سه عامل است :
۱.عرضه و تقاضا : در برخی از نقاط ایران مسکن ارزان قیمت متناسب با نیاز تولید نشده است در این مناطق مسکن ارزان قیمت به سبب وجود تقاضا بیشتر از عرضه ، افزایش می یابد که طبیعی است
۲. پرداخت وام مسکن به ٣٣٠ هزار نفر در سال بوسیله بانک مسکن ، تقاضا برای خرید مسکن ارزان قیمت را بالا می برد و اثر عامل اول را در افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت ، تشدید می کند
۳.هجوم سپرده گذاران برای تبدیل سپرده به مسکن ارزان قیمت ، که باعث ایجاد حباب در مسکن ارزان قیمت میشود و اثر عامل اول و دوم را تشدید می کند.
افزایش در قیمت مسکن ارزان قیمت به سبب عامل اول و دوم طبیعی است و به سبب عامل سوم موقتی و کوتاه مدت است و آن بخش از افزایش قیمت که به سبب ورود عبوری و موقت سپرده گذار انجام شده در فاز بعد بوسیله بازار پس گرفته میشود و طول عمر چندانی ندارد
در سال ٧٢ تا ٧۵ رونق بی نظیری در بخش مسکن ایجاد شد و در سال ٧٧ هر چه که فعالین در بخش مسکن بدست آورده بودند را از دست دادند
از سال ٨١ لغایت ٩٢ کسانی که وارد بخش مسکن شدند به شدت منتفع شدند و سپس از ابتدای سال ٩٢ کسانی که در بخش مسکن باقی ماندند بخصوص کسانی که با وام بانکی به کار ادامه دادند که حداقل پنجاه درصد وام گیرندگان بانکی را تشکیل میدادند به شدت زیان کرده اند .حداقل پنجاه درصد فعالین اقتصادی که اکنون دچار مشکل اند کسانی هستند که بعد از سال ٩١ در بخش مسکن باقی مانده اند .مجددا بخش مسکن از آذر ٩۶ مورد توجه عده ای برای ثروتمند شدن قرار گرفته است .خریداران عمده مسکن و نه البته همه آنها ، از آذر ٩۶ مصرف کنندگان نیستند بلکه سپرده گذاران اند .از آذر ٩۵ تا آذر ٩۶ سپرده گذاران معادل حقوق ١١ میلیون نفر کارمند در سال به ثروت شان اضافه شده و با این پول به راه افتاده اند و وارد هر بازاری شوند همه چیز را به هم می ریزند .کسانی که در موسسات و بانکهای کوچک در سال ٩٢ سپرده گذاری کرده باشند در وضع موجود سپرده شان ٢ برابر شده و احساس میکنند مسکن که پنج سال است قیمت اش ثابت است و در مناطقی ٣٠ درصد کاهش یافته، بیش از حد ارزان است که البته این تحلیل درست است لذا حالا وقت تبدیل کردن سپرده به مسکن است .عامل افزایش قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط ، افزایش قدرت خرید قشر ضعیف و متوسط نیست ، قدرت خرید این دو قشر نسبت به سال ٩١ افزایش نیافته که مسکن ویژه این دو قشر گران شود .سود خالص فعالین اقتصادی بطور متوسط یک سوم گذشته است با یک سوم شدن سود خالص فعال اقتصادی ، قدرت خرید مردم افزایش نیافته که خانه گران شود ، عامل اصلی گرانی مسکن ، حرکت سپرده به سمت بخش مسکن است ، گرانی مسکن ارزان قیمت فقط در مناطق محدودی از استان تهران که مرکز اشتغال است ، توجیه دارد ، عده ای مسکن آنها در حومه تهران و محل کارشان در تهران است و شماری از آنها ترجیح میدهند مسکن آنها در نزدیکی محل کارشان باشد اما در نزدیکی محل کار ، مسکن ارزان قیمت کمتر وجود دارد و این باعث افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت در مراکز اشتغال یا مناطقی از تهران شده که با مترو به مراکز اشتغال ، دسترسی روان تری دارد اما این به بسیاری از مناطق استان تهران مربوط نمیشود. روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه خواهد داشت اما نهایتا این مسکن ها را باید مصرف کننده نهائی و در خصوص مسکن های ویژه قشر ضعیف و متوسط ، این دو قشر خریداری کنند لذا در آن مرحله ، وقتی قرار شد مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط را نه سپرده گذار بلکه مصرف کننده واقعی خریداری کند ابتدا معاملات به شدت کاهش می یابد و در مرحله بعد قیمت ها سقوط میکند .در پس این افزایش قیمت مسکن ، یک سقوط قیمتی در پیش است
ریسک در حال انتقال از دارندگان مسکن به سپرده گذاران است.