تحلیل بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

سال ۱۳۹۷ برای اقتصاد ایران همراه با التهاب و نگرانی آغاز گردید. رشد تورم انتظاری ناشی از چندین سال سرکوب آن، جهش شدید قیمت ارز، رشد نسبت پول به شبه پول از نیمه دوم سال ۱۳۹۶، زمزمه‌های تحریم دوباره اقتصاد کشور، جهش قیمت طلا، رشد یکباره شاخص کل بورس و … همگی بیانگر نشانه‌هایی از تغییر مسیر تورم انتظاری و نگرش آحاد مردم نسبت به آینده اقتصاد کشور بوده است.

در این بین، بخش مسکن نیز از التهابات ناشی از سایر بازارها و همچنین تغییرات گذشته، جاری و آتی اقتصاد کشور بی‌نصیب نمانده است. از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ با توجه به رکود چندین ساله در بخش مسکن و همچنین رشد درآمد قابل تصرف مردم، روند معاملات ملکی علی‌الخصوص در شهر تهران با اقبال نسبی طرف تقاضا مواجه گردید. به گونه‌اینکه متوسط تعداد معاملات در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ نسبت به نیمه اول همین سال با رشد ۱۷ درصدی به ۱۴،۴۴۲ معامله در هر ماه افزایش یافت. همچنین در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ تعداد معاملات ملکی شهر تهران با رشد ۱۳ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدایی سال به ۱۶،۲۶۵ معامله در هر ماه افزایش یافت. از حیث رشد متوسط معاملات سالانه نیز، معاملات ملکی شهر تهران در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال ۱۳۹۵ با رشد ۲۱.۷ درصدی مواجه بوده است؛ این در حالیست که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال ۱۳۹۵ از رشد ۱۰.۷ درصدی برخوردار بوده است.

متوسط قیمت هر مترمربع خانه مسکونی و متوسط تعداد معاملات مسکن در شهر تهران

اما در سال ۱۳۹۷ روند قیمتی بخش مسکن به‌گونه‌ای پرشتاب‌تر نسبت به سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۵ پیش رفت. بر مبنای گزارش بانک مرکزی و آمار و اطلاعات وزارت مسکن و شهرسازی، از فروردین ۱۳۹۷ تا انتهای آبان ۱۳۹۷، قیمت هر متر مربع خانه مسکونی در شهر تهران با ۶۵ درصد رشد از ۵۵،۸۴۰ هزار ریال به ۹۱،۸۵۸ هزار ریال افزایش یافته است. این امر در حالیست که روند متوسط تعداد معاملات ملکی، روندی کاملا معکوس را با روند قیمتی طی نموده است. بر این اساس، تعداد معاملات ملکی شهر تهران در اردیبهشت ۱۳۹۷ با ثبت رکورد ۱۹،۴۴۲ معامله مواجه گردیده است، اما طی دوره ۷ ماهه منتهی به آبان همین سال با کاهش ۶۴ درصدی به ۷،۰۱۷ معامله رسیده است.

بررسی‌های اقتصادی و روانشناختی بازار مسکن شهر تهران طی دوره مورد بررسی حاکی از این امر است که طی ماه‌های ابتدایی سال، رشد شدید قیمت ارز و افزایش تورم انتظاری جامعه موجبات تقویت طرف تقاضا در این بازار را فراهم نموده است. در این بین با عنایت به حضور پررنگتر دلالان در بخش سفته‌بازی بازار مسکن، بهار ۱۳۹۷ فصلی پر رونق در معاملات ملکی شهر تهران هم از حیث رشد قیمت و هم افزایش تعداد معاملات ملکی بوده است. با شروع فصل تابستان و با توجه به تاثیرگذاری تورم قابل ملاحظه در بخش نهاده‌های بخش مسکن، رشد قیمت خانه‌های کلنگی و زمین، علی‌رغم کاهش محسوس در معاملات ملکی، روند افزایشی قیمت هر متر مربع خانه مسکونی ادامه یافته است. که این امر بیش از همه بر قیمت هر مترمربع خانه‌ نوساز اثرگذار بوده است.

متوسط قیمت هر مترمربع خانه مسکونی و متوسط تعداد معاملات مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۷

بر مبنای اطلاعات در دسترس، در نیمه اول سال ۱۳۹۷ با عنایت به رشد شدید تورم تولیدکننده، شاخص کل نهاده‌های بخش مسکن از رشد ۴۱ درصدی برخوردار بوده است. طی این دوره، گروه ایزوگام، قیرگونی و آسفالت با رشد ۱۲۵ درصد، گروه چوب با رشد ۸۹ درصد و گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل با رشد ۷۶ درصد بیشترین سهم را در افزایش شاخص کل نهاده‌های بخش مسکن داشته است. طی این دوره روند رشد قیمت خانه‌های کلنگی شهر تهران به عنوان یکی از عوامل مهم تاثیرگذار بر بهای تمام شده بخش مسکن از رشد ۹.۶ درصدی برخوردار بوده است. این امر در حالیست که در شش ماهه دوم سال ۱۳۹۶ رشد قیمتی این بخش معادل با ۱۴.۷ درصد بوده است.

درصد رشد قیمت هر مترمربع خانه کلنگی و شاخص قیمت نهاده‌های بخش مسکن

با توجه به در نظرگرفتن عوامل مهمی چون قیمت نهاده‌های ساخت، رشد قیمت خانه کلنگی در بخش بهای تمام شده هر متر مربع خانه مسکونی و افزایش شدید قیمت مسکن احتمال رخداد گزاره‌های زیر در ادامه سال و سال ۱۳۹۸ دور از انتظار نمی‌باشد:

• با عقب‌نشینی بخش تقاضا و رشد شدید قیمت نهاده‌های بخش مسکن، احتمال افزایش و تعمیق رکود در بخش مسکن افزایش می‌یابد.
• در سمت عرضه نیز، با توجه به تضعیف بخش تقاضا و همچنین رشد شدید قیمت نهاده‌ها احتمالا با کاهش عرضه علی‌الخصوص در بخش نوساز مواجه خواهیم بود.
• با کاهش شدید درآمد حقیقی مردم، توان خرید مسکن طی سال ۱۳۹۷ به میزان قابل ملاحظه‌ای کاهش یافته است. در نتیجه این امر افزایش تقاضا برای فایل‌های رهن و اجاره سهم بیشتری از تقاضای بخش مسکن را به خود اختصاص خواهد داد.
• با افزایش تقاضا برای فایل‌های رهن و اجاره و با توجه به رشد شدید قیمت مسکن طی سال جاری، شاهد افزایش نرخ‌های پیشنهادی در مورد رهن و اجاره خواهیم بود؛ اما با عنایت به عدم رشد درآمد آحاد جامعه متناسب با تورم موجود، قاعدتا این افزایش کمتر از رشد قیمت مسکن خواهد بود. در واقع تطبیق مبلغ رهن و اجاره با قیمت ملک امری زمانبر خواهد بود.
• رشد قیمت نهاده‌های بخش مسکن، رشد قیمت زمین و خانه کلنگی از جمله عواملی است که موجب رشد شدید بهای تمام شده بخش مسکن شده است. با توجه به رشد شدید تورم تولیدکننده، اثرات تورمی ناشی از این ناحیه همچنان بر بهای تمام شده بخش مسکن پایدار خواهد ماند. در نتیجه رونق ساخت و ساز در این بخش نیازمند تخلیه نسبی حباب قیمت زمین و خانه کلنگی می‌باشد. در غیراینصورت، تشدید رکود در بخش عرضه یا رونق بیشتر مشارکت در ساخت دور از انتظار نمی‌باشد.