کاهش قیمت مسکن تا چه زمان و چه مقدار ادامه دارد؟

بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تورم ماهانه مسکن در مردادماه منفی سه درصد بوده، این در حالیست که بر اساس اعلام کارشناسان کاهش قیمت مسکن ناشی از تخلیه حباب انتظارات تورمی در این بخش است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از فرارو، بر اساس آمار رسمی در ماه گذشته قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در معاملات قطعی ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان بوده که نسبت به تیرماه کاهش ۳ درصدی را نشان می‌دهد، حال در این راستا به اعتقاد کارشناسان این کاهش قیمت تا ۱۵ درصد ادامه پیدا خواهد کرد.

از سویی شواهد کاهشی شدن قیمت‌ها در بازار مسکن با کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها از ابتدای سال نمایان شد. بعد از کند شدن شتاب رشد قیمت مسکن، اکنون آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن منفی شده است موضوعی که از پاییز سال ۹۴ تاکنون بی‌سابقه است.

در ۴ سال اخیر قیمت مسکن روند افزایشی پیدا کرد تا اینکه از زمستان سال ۹۶ رشد قیمت‌ها شتاب گرفت و در سال ۹۷ به اوج رسید. قیمت مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رشد ۷۶ درصدی را نشان می‌دهد که این عدد نیز نشان دهنده کند شدن رشد قیمت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل است. نرخ رشد قیمت مسکن در تیرماه ۹۸ در مقایسه با تیرماه ۹۷، معادل ۹۹ درصد گزارش شده بود.

در این راستا مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه نرخ اجاره بها و قیمت مسکن در مناطق مرکزی شهر تهران با کاهش بیش از ۳۰ درصدی روبرو بوده است، گفت: «انتظار کاهش قیمت مسکن بیش از این چیزایی است که الان وجود دارد، چرا که قیمت‌ها به صورت افسار گسیخته و غیر منطقی بالا رفت، بنابراین باید نرخ‌ها تا متعادل شدن کاهش یابند.»

قلی‌خسروی با تاکید بر اینکه به صورت سنتی در مرداد ماه و شهریورماه هر سال افزایش قیمت برای اجاره را داریم، گفت: «اما امسال به دلیل کاهش ۶۰ درصدی تقاضا برای مسکن از یک سو و همچنین رکودی که بر بازار حکمفرما شد، موجبات این امر را فراهم‌ آورد که قیمت مسکن و اجاره در تهران با افت محسوسی همراه شود.»

نباید انتظار کاهش قیمت مسکن به صورت مداوم را داشت

فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه حباب قیمتی انتظارات تورمی افزایش قیمت مسکن در حال تخلیه شدن است، اظهار داشت: «در اوج گرانی مسکن علاوه بر قیمتی که خانه گران شد، بر اساس انتظارات تورمی، یک رشد قیمتی نیز شکل گرفت که ناشی از همین موضوع بود، اما حال با متوقف شدن آهنگ رشد قیمت مسکن، حباب افزایش قیمت مسکن در حال تخلیه است.»

وی افزود: «این حباب بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تخمین زده می‌شود، بنابراین کاهش قیمت مسکن که طی دوماه گذشته در بازار مسکن از آن حرف زده می‌شود، بر همین اساس است، این در حالیست که نباید انتظار کاهش مسکن به صورت مداوم را داشت، به طور مثال قیمت‌ها به روال دو سال گذشته بر نخواهد گشت.»

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن در حال حاضر در رکود بسر می‌برد، گفت: «مشکل بزرگ بازار مسکن در ایران مرتبط با زمین است، از سویی به دلیل اینکه بخش اعظمی از سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در بخش مسکن در زمین صورت گرفته، بنابراین ساخت و ساز‌ها افزایش نیافته و به همین خاطر وضعیت عرضه و تقاضا بهم خورده و قیمت‌ها نیز در مسیر صعود افسارگسیخته قرار گرفتند.»

بیضایی ادامه داد: «اکثر سرمایه‌گذاری‌های انجام شده به علت حبس شدن در ارتباط با زمین، به جریان نیفتاده و نقدینگی در بازار مسکن را این امر بسیار کاهش داده، بنابراین یکی از مهم‌ترین اقداماتی که برای بازگشت رونق به بازار مسکن باید انجام شود، افزایش نقدینگی و در پی آن رونق در بخش ساخت و ساز خواهد بود.»

مدیریت تقاضا در بخش مسکن بسیار مهم است

وی در پاسخ به این پرسش که اجرای طرح اقدام ملی مسکن که در قالب آن قرار است در فاز اول ۱۱۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته شود، چه تاثیری بر روی بازار خواهد گذاشت، بیان داشت: «این طرح با ابهامات زیادی روبرو است، اولین نکته در این راستا، بحث مدیریت تقاضا است، در این راستا طی سال ۸۶ کار‌های اجرایی آغاز ثبت نام مسکن مهر آغاز شود و عملیات عمرانی آن نیز از سال ۸۸، بنابراین مشاهده می‌کنید، تنها دوسال برای مدیریت تقاضا زمان برد.»

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: «باید مشخص شود که دهک‌هایی که شامل این مسکن می‌شوند، چه گروه‌هایی هستند، از سوی دیگر از این تعداد اعلام شده در شهر‌های مختلف چه تعداد واحد احداث خواهد شد و چه کسانی در اولویت واگذاری قرار دارند.»

بیضایی خاطر نشان ساخت «اینکه گفته می‌شود، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی طی دوسال به هیچ عنوان امکان‌پذیر نخواهد بود.»، افزود: در حال حاضر هیچ جزئیاتی از طرح اقدام ملی مسکن اعلام نشده، بنابراین نمی‌توان زیاد بر روی اثرات آن سخت گفت.»

اقدامات مورد نیاز برای ساماندهی بازار مسکن

این فعال بازار مسکن با تاکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار مسکن باید، اقدامات مورد نیاز در دستور کار خود قرار دهد، گفت: «اولین اقدام در این رابطه، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است، سالیان سال است که دولت‌های مختلف همواره بر این امر تاکید می‌کنند، اما هیچ‌گاه گام عملی برای اجرایی شدن این موضوع رخ نداده است.»

وی اضافه کرد: «همچنین وزارت راه و شهرسازی سامانه ملی املاک و اسکان را که تکلیف دولت است، را باید عملیاتی کند، این سامانه به عنوان بانک اطلاعاتی بسیار مفیدی می‌تواند، بسیار راه‌گشا باشد.»

بیضایی با اشاره به اینکه دولت همچنین باید مسکن مهر را هرچه زودتر به اتمام برساند، گفت: «اگر این سه موضوع به ثمر بنشیند، آن زمان می‌توان به ساماندهی بازار مسکن امیدوار بود، حال باید دید در عمل دولت به عنوان سیاست‌گذار بخش مسکن چه عملکرد از خود در این باره بروز خواهد داد.»

این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه تغییرات در بازار مسکن به مانند بازار ارزسریع روی نخواهد داد، اظهار داشت: «با توجه به کاهش قیمت مسکن که در دو ماه اخیر در بازار رخ داده، این امر در همه نقاط به یک اندازه و شدت نبوده، بر همین اساس باید در بازه بلندمدت تغییرات بازار مسکن را مورد بررسی قرار داد.»