رونق اندک در بازار معاملات مسکن تهران

بازار معاملات مسکن تهران طی ۲۰ روز اول بهمن، شاهد بازگشت نسبی تقاضای خرید به عرصه جست‌وجوهای ملکی و حضور فروشنده‌ها (تقریبا از همه گروه‌های سمت عرضه) در بنگاه‌ها بود. آمار اولیه از وضعیت خرید و فروش آپارتمان در این مدت، افزایش حدود ۱۵ درصدی حجم معاملات نسبت به ۲۰ روز اول دی‌ماه را نشان می‌دهد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، چرخش صورت‌گرفته در روند معاملات در بازار املاک پایتخت طی هفته‌های اخیر، نوعی شوک مثبت ناشی از نزدیک بودن شب عید محسوب می‌شود که البته از نگاه کارشناسان بازار، ممکن است موقتی باشد. معمولا بخشی از تقاضای مصرفی در ماه‌های پایانی سال، نسبت به نقل و انتقال ملکی اقدام می‌کند.

با این حال آنچه افزایش خفیف عرضه فایل در برخی مناطق و محله‌های تهران را رقم زده، ورود متفاوت سفته‌بازان به این بازار طی ماه جاری است. این گروه نیمه اول امسال، خریدار عمده واحدهای مسکونی بودند و با موج‌سواری قیمتی، به شکل مکرر اقدام به معامله آپارتمان کردند؛ اما هم‌اکنون، به دو دلیل، فروشنده شده‌اند.

واسطه‌های ملکی با تشریح وضعیت فعلی بازار، سخت‌تر شدن شرایط فروش در سال آینده و تکمیل ظرفیت افزایش قیمت مسکن در تهران را دو دلیل افزایش میل به فروش عنوان می‌کنند. انعطاف در قیمت پیشنهادی نیز دیده می‌شود.

برآورد حجمی از بازار معاملات مسکن در میانه زمستان حکایت از وقوع شوکشب عید به معاملات مسکن دارد. بر اساس آمار مقدماتی از تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری مربوط به فروش واحدهای مسکونی در ۲۲ منطقه تهران طی ۲۰ روز اول بهمن‌ماه، حجم معاملات ثبت شده در این مدت نسبت به مدت مشابه دی‌ماه با رشد ۱۵ درصدی همراه بوده و به حدود ۵ هزار و ۷۰۰ فقره رسیده است.

این رخداد پس از چند ماه پیاپی ریزش معاملات مسکن به منزله یک شوک تلقی می‌شود که به چرخش روند بازار منجر شده است. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد شوک مذکور بیش از اینکه ناشی از تقویت حضور خریداران به شکل سنتی در ایام منتهی به نوروز باشد، از تقویت حضور فروشنده‌ها و نیز نقش معکوس سفته‌بازارن در بازار مسکن نشات گرفته است.

بررسی داده‌های اولیه و غیرقطعی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران از معاملات فروش آپارتمان مسکونی در تهران پس از سپری شدن دو‌سوم روزهای این ماه، احتمال پایان یافتن ریزش ماهانه معاملات مسکن پس از چند ماه پیاپی را قوت می‌بخشد.

هر سال در ماه‌های دی و بهمن به شکل سنتی میزان معاملات افزایش می‌یابد و معمولا این ماه‌ها با رشد نسبی معاملات نسبت به فصل پاییز روبه‌رو هستند، اما امسال در دی‌ماه چنین رویه‌ای حاکم نبود و حتی همچنان حجم معاملات نسبت به آذر ریزش داشت. با وجود این رهگیری یک اتفاق در بازار بالادست معاملات مسکن نوید شوک معاملاتی شب عید در بهمن را داده بود.

حجم خرید و فروش اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) در فرابورس طی دی‌ماه با ۱۶ درصد افزایش نسبت به آذر همراه بود و در نتیجه، دومین ماه صعودی برای بازار معاملات امتیاز وام مسکن رقم خورد.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد همه گروه‌های فروشنده اعم از سازنده‌ها، سفته‌بازان، سرمایه‌گذاران ملکی و متقاضیان تبدیل به احسن ملک بر اساس دو پیش‌بینی که این روزها در بازار مسکن غالب شده است، برای فروش پا پیش گذاشته‌اند و پررنگ‌تر شدن حضور آنها در رشد معاملات اثر گذاشته است.

از یکسو اکنون پیش‌بینی و انتظاری که از آینده و چشم‌انداز بازار مسکن بر اساس متغیرهای داخل بازار، وضعیت اقتصادی خانوارها و دیگر پارامترهای اقتصادی شکل گرفته است، جهت سال آینده بازار مسکن را رکودی توصیف می‌کند، مگر اینکه اتفاق خاص دیگری رخ دهد و شرایط اقتصادی بهبود یابد یا اینکه تصمیمی برای افزایش قابل توجه سقف وام بانکی مسکن اتخاذ شود.

همچنین شرایط و متغیرهای سیاسی ممکن است دستخوش تغییراتی شود که خوش‌بینی مردم به آینده اقتصادی کشور را تقویت کند و رفتار آنها در بازارهای گوناگون را تحت تاثیر قرار دهد. با این حال آنچه که اکنون بر اساس شرایط حال حاضر درباره آینده بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود، تداوم رکود است و در نتیجه بسیاری از فروشنده‌ها تصمیم به استفاده از فرصت شب عید گرفته و املاک خود را در هفته‌های اخیر به بازار عرضه کرده‌اند.

علت دومی که سبب شده میل به عرضه در میان گروه‌های مختلف فروشنده مسکن افزایش یابد، رسیدن قیمت مسکن به سقف است. آنها دریافته‌اند که قیمت‌های کنونی از آستانه تحمل خریداران خارج شده و کشش رشد قابل توجه قیمت بیش از این در بازار مسکن وجود ندارد. این موضوع در تقویت حضور سمت عرضه بازار مسکن موثر بوده است.

از سوی دیگر باید به حضور متفاوت سفته‌بازان در بازار کنونی اشاره کرد. نتایج تحقیق میدانی از واسطه‌ها حاکی است، برخی از واسطه‌ها تکانه محسوسی که به معاملات وارد شده را بیش از اینکه ناشی از افزایش تقاضا به مناسبت شب عید بدانند، آن را به معاملات تعدادی از سفته‌بازان نسبت می‌دهند.

گفته می‌شود تعدادی از سفته‌بازان پس از مشاهده شیب نزولی رشد قیمت مسکندر چند ماه اخیر و ثبات نسبی در بازارهای موازی همچون بازار ارز و سکه، تصمیم به خالی کردن دست خود و آزاد کردن سرمایه‌ای که در جریان نوسانات شدید قیمتی برای کسب سود از طریق معاملات مکرر در کوتاه‌مدت روانه بازار ملک کرده بودند، گرفته‌اند.

در نتیجه در این ماه چند معامله میان سفته‌بازان کلان بازار ملک که در نیمه اول سال نسبت به خرید آپارتمان اقدام کرده بودند و اکنون به دو دلیل قصد فروش داشته‌اند، در حال انجام است و آمار مقدماتی از معاملات بهمن در تهران قدری تکان خورد. در واقع نقش معکوس سفته‌بازان در بازار مسکن نسبت به حرکتی که در نیمه اول امسال انجام دادند، یکی از عوامل تحرک نسبی معاملات مسکن در بهمن‌ماه معرفی شده است.

عده‌ای از سفته‌بازان به دلیل مشاهده رکود عمیق حاکم بر بازار که از چند ماه قبل آغاز شده، این طور پیش‌بینی می‌کنند که در سال آینده جست‌وجوی مشتری برای املاک آنها دشوارتر هم خواهد شد و در نتیجه فرصت شب عید را مغتنم شمرده یا تعدادی از املاک خود را به سرمایه‌گذاران ملکی که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند واگذار کرده‌اند.

اساسا جنس سفته‌بازی از نوع خرید و فروش مکرر در کوتاه‌مدت (اغلب در بازه زمانی کمتر از ۶ ماه) با هدف کسب سود است و با تقاضای سرمایه‌ای ملک متفاوت است، چراکه سرمایه‌گذاران ملکی چشم‌انداز کسب سود در بلندمدت تا فرارسیدن دوره‌های آتی رونق بازار ملک را دارند.

بر اساس آنچه گفته شد، نداشتن چشم‌انداز مثبت از آینده کوتاه‌مدت بازار ملک سبب شده در حال حاضر میل به فروش ملک در میان سفته‌بازان افزایش یابد. عامل دومی که میل به فروش در میان سفته‌بازان در این ماه را افزایش داده، پول‌لازم بودن برخی از آنها به منظور سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر است.

عده‌ای از سفته‌بازان با مشاهده تحولات قیمتی در ماه‌های اخیر به این باور رسیده‌اند که قیمت‌ها اکنون در سقف بوده و ظرفیتی برای افزایش قابل توجه بیش از این در کوتاه‌مدت را ندارد. در نتیجه تشخیص داده‌اند که باید به سود معامله در بازار کنونی مسکن تن دهند و دیگر نمی‌توانند روی نوسان قیمت در این بازار حساب کنند.

برخی از واسطه‌های ملکی می‌گویند عده‌ای از سفته‌بازان به دنبال کسب سود از معاملات مکرر در بازارهای زود نقدشونده در شب عید هستند و به همین خاطر به‌عنوان فروشنده وارد بازار شده‌اند.

مشاوران املاک می‌گویند اگر همین امروز یک آگهی ملکی توخالی (فایل پوچ و دروغین) در سایت آگهی ملکی ثبت کنید، خواهید دید به جز واسطه‌ها که به دنبال تقویت فایلینگ خود هستند، تعداد چندانی متقاضی خرید با شما تماس نخواهد گرفت و این خود موید همان گزاره است که رشد نسبی معاملات بهمن ماه نسبت به دی ماه، چندان ناشی از افزایش متقاضیان خرید و معاملات مصرفی نبوده است.

در بخش‌هایی از بازار مسکن البته حضور پررنگ‌تر متقاضیان خرید در بازار به میزان اندکی حس شده است. برخی از مشاوران در کنار این موضوع، از شروع عقب‌نشینی قیمتی فروشنده‌ها نیز خبر می‌دهند که خود در افزایش معاملات اثرگذار بوده است.

به‌عنوان مثال در برخی محله‌های غربی تهران، فروشندگانی که پیش از این روی قیمت‌های مترمربعی ۲۲ میلیون تومانی پافشاری کرده و تا حداکثر ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع انعطاف نشان می‌دادند، در چند روز اخیر اعلام کرده‌اند که حاضر به فروش به بهای مترمربعی ۲۰ میلیون تومان هم هستند.

به این ترتیب پس از چشم‌انداز رکودی سال آینده و رسیدن قیمت مسکن به سقف، سومین عاملی که موجب رشد معاملات مسکن در آمار مقدماتی بهمن ماه شده، همین نرمش در قیمت‌های پیشنهادی بوده است.

این نرمش و عقب‌نشینی البته به بنیه مالی سازنده‌ها و وضعیت پروژه‌های آتی آنها و همچنین میزان اضطرار سایر فروشنده‌های ملکی بستگی دارد. در نتیجه هنوز در میان همه فروشنده‌ها چنین رویه‌ای شکل نگرفته، اما در بهمن ماه به خط پایان انتظار افزایش قیمتی نزدیک‌تر شده‌ایم.

البته حتی سطوح قیمتی کنونی نیز از دیدگاه واسطه‌ها فاصله قابل توجهی با سطح قدرت خرید متقاضیان مسکن دارد. آنها معتقدند تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان با استفاده از ابزارهای تسهیلاتی تقویت نشود، نمی‌توان به تغییر جهت بازار مسکن از رکود به سمت رونق امیدوار بود.

از سوی دیگر بسیاری از فروشنده‌های بالقوه در سه ماه گذشته صبر کردند تا از سرانجام وضعیت نرخ ارز مطلع شوند و سپس نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند. اما اکنون با مشاهده وضعیت کنونی بازار ارز در صبر بیش از این تجدیدنظر کردند.

اثر کندی روند رشد قیمت مسکن

رشد معاملات مسکن در برآورد حجمی محاسبه شده در میانه زمستان همچنین متاثر از عامل چهارمی بوده که می‌توان از آن به‌عنوان اثر سقوط منحنی نرخ تورم ماهانه مسکن یاد کرد. کند شدن روند رشد قیمت مسکن یا نزدیک شدن قیمت به ثبات نسبی، تعابیر دیگری است که می‌توان به این رخداد اطلاق کرد.

ماجرا از این قرار است که در فاصله آذر و دی ماه امسال قیمت مسکن پس از چند ماه حاکمیت شرایط رکود تورمی که طی آن با وجود ریزش شدید معاملات، شاهد افزایش قابل توجه قیمت‌ها بودیم، تغییر رویه داد، طوری که از سرعت رشد قیمت به شدت کاسته شد و میزان نوسان ماهانه قیمت مسکن در دی نسبت به آذر به ۵/ ۱ درصد رسید.

نزدیک شدن شیب رشد قیمت مسکن به شرایط ثبات نسبی سبب شد گروهی از متقاضیان خرید مسکن که هنوز بازار را ترک نکرده، اما دلسرد شده بودند، در دی ماه در بازار ماندگار شوند و در بهمن بتوانند ملک متناسب بابودجه خود را خریداری کنند.

به‌طور کلی در ماه‌هایی که بازار مسکن در وضعیت ثبات قیمتی به سر می‌برد، میزان رشد ماهانه مسکن همواره حدود یک درصد یا قدری کمتر و بیشتر است. در دی ماه نیز پس از حدود یک سال که بازار مسکن همواره با رشد ماهانه قیمت مسکن بیش از این مقدار روبه‌رو بود، چنین وضعیتی حاکم شد و امید به بازگشت ثبات را در میان طرف تقاضا تقویت کرد.

جمع‌بندی تحقیقات صورت گرفته از وضعیت بازار مسکن در نگاهی به نمای کلی بازار در حال حاضر نشان می‌دهد شوک ناشی از افزایش ماهانه معاملات طبق آمارهای مقدماتی بهمن ماه بیش از اینکه ناشی از تقویت حضور خریداران باشد، ناشی از حضور پررنگ‌تر فروشندگان در بازار مسکن است.

در این میان سفته‌بازان ملکی نیمه اول سال، اکنون با عرضه آپارتمان‌های خود در این آرایش جدید بازار که در آن سمت عرضه تقویت شده، نقش داشته‌اند. مجموعه این شرایط در کنار شروع فرآیند عقب‌نشینی قیمتی مالکان از قیمت‌های حباب‌آلود پیشنهادی که با وضعیت رکودی بازار مسکن تناسب ندارد، به تقویت حضور متقاضیان مسکن هر چند به میزان خفیف منجر شده است.

البته افزایش معاملات مسکن که به‌عنوان یک شوک تعبیر شده را نمی‌توان به منزله خروج از رکود یا بازگشت رونق به معاملات توصیف کرد، بلکه از دیدگاه کارشناسان فعلا فقط یک چرخش معاملات است، مگر اینکه اتفاق دیگری به نفع رونق در بازار مسکن رخ دهد.

از سوی دیگر نباید فراموش کرد این شوک حاصل برآوردی مقدماتی از حجم معاملات مسکن در میانه زمستان بوده و ممکن است با سپری شدن ۱۰ روز پایانی بهمن ماه متحول شود. ممکن است رشد معاملات در ۱۰ روز پایانی بهمن همچنان ادامه داشته باشد و در نتیجه میزان افزایش ماهانه حجم معاملات حتی از ۱۵ درصدی که برای ۲۰ روز نخست این ماه برآورد شده، بیشتر شود.

در عین حال این احتمال هم وجود دارد که در این روزها معاملات آن‌قدر کاهش پیدا کند که حتی رشد ۲۰ روز اول بهمن را هم خنثی کرده یا از میزان آن بکاهد. بنابراین برای کسب اطلاع دقیق از وضعیت بازار مسکن در بهمن ماه باید این ایام سپری شده و داده‌های سامانه اطلاعات املاک گردآوری و منتشر شود.

انتشار گزارش‌های رسمی از بازار مسکن از سوی بانک مرکزی و دفتراقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پس از پایان بهمن ماه وضعیت این بازار را با دقت بالا نمایان خواهد کرد.