دلیل افزایش قیمت بالا در بازار مسکن چیست؟

عضو هیئت علمی دانشکده علوم مالی دانشگاه خوارزمی گفت: کاهش چشم گیر قدرت خرید ریال در مقابل ارزهای خارجی نقش اصلی را در سوق مردم به سفته بازی در بازار مسکن داشته و  نتیجه آن افزایش غیرقابل مهار قیمت مسکن بوده است.

به گزارش ملک رادار، دکتر  کامران پاکیزه در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به ناکارآمدی سیستم‌های کنترلی مستقیم در تعیین قیمت مسکن، گفت: کشورهای توسعه یافته قیمت مسکن را به صورت مستقیم کنترل نمی‌کنند، این روش کنترلی حتی در کشورهای در حال توسعه مثل چین هم دیگر اجرا نمی‌شود اما متأسفانه معمولاً کنترل مستقیم قیمت‌ها راهکاریست که عموم مردم از سیاستمداران انتظار دارند و آنها نیز معمولا اجابت می‌کنند و نتیجه‌ای نیز حاصل نمی‌شود.

وی ادامه داد: مسائل اقتصادی و قیمت‌گذاری را باید ابتدا به صورت ریشه‌ای و سیستمی بررسی کرد؛ مشکل مسکن در کشور ما به چند عامل بر می‌گردد، اول وجود تقاضای واقعی است؛ افزایش جمعیت ایران از ۳۰ میلیون به ۸۵ میلیون در چهار دهه بعد از انقلاب به افزایش تقاضا برای مسکن منجر شد، بنابراین با وجود افزایش عرضه و وجود خانه‌های خالی، تقاضای واقعی همچنان موجود است.

وی افزود: دوم توسعه اقتصادی نامتوزان و نابرابر در سطح کشور و در نتیجه افزایش مهاجرت از روستاها و شهرستان‌ها به سمت شهرهای بزرگ و بنابراین افزایش تقاضا برای مسکن شهری است.

کاهش ارزش ریال، دلالی در بازار مسکن را به دنبال داشته است

این استاد اقتصاد دانشگاه خوارزمی اضافه کرد: سوم تقاضای سفته‌بازی و مصون‌سازی افراد در مقابل تورم است که در همین راستا کاهش چشم گیر قدرت خرید ریال در مقابل ارزهای خارجی نقش اصلی را در سوق مردم به سفته بازی در بازار مسکن داشته و  نتیجه آن افزایش غیرقابل مهار قیمت مسکن بوده است.

وی تصریح کرد: البته با ادامه روند کاهشی و ثبات در نرخ ارز در ماه‌های آتی، بازار مسکن نیز متعادلتر خواهد شد که به نظر می‌رسد کاهش پنج تا هفت درصدی قیمت‌ مسکن در تهران نسبت به اوایل پاییز، واکنش به همین موضوع باشد.

این استاد دانشگاه خورازمی با بیان اینکه دولت می‌تواند به صورت غیرمستقیم به کنترل قیمت مسکن بپردازد، گفت: تقویت سایر بازارها از جمله بازار سرمایه می‌تواند یکی از همین راه‌های غیرمستقیم کنترلی باشد، چون تا زمانی که نقدینگی و سرمایه مردم به سمت جایگزین‌های واقعی سرمایه‌گذاری با ثبات، بادوام و بلند مدت مانند انرژی، تکنولوژی، توریسم و حمل و نقل که برای کشور مزیت رقابتی ایجاد می‌کند هدایت نشود و همچنین مسئله تحریم‌ها اعم از تحریم‌های اولیه و ثانویه حل نشود، مردم به سمت سرمایه‌گذاری در چند دارایی موجود اعم از ارز، طلا و مسکن حرکت خواهند کرد و مشکلات به صورت ریشه‌ای حل نخواهند شد.

در شرایط فعلی دولت باید بر کاهش تورم تمرکز کند

پاکیزه با اشاره به اینکه رکود تورمی در بازار مسکن محصول وضعیت کلی اقتصاد کشور است، گفت: متأسفانه در سال جاری و آتی با اقتصاد رکودی تورمی مواجه هستیم که پدیده نادری است و بیشتر در ایران اتفاق می‌افتد؛ در این وضعیت علاوه بر افزایش تورم، کاهش شدید در فعالیت‌های اقتصادی و به تبع آن کاهش رشد اقتصادی و افزایش بیکاری را شاهد هستیم.

وی ادامه داد: راه‌حل این مسئله ساده نیست، برای نمونه، بانک مرکزی می‌تواند با استفاده از سیاست پولی تورم را کاهش دهد در این راستا افزایش نرخ‌های سود سپرده بانکی باعث کاهش تورم می‌شود ولی از طرف دیگر تشدید رکود را در پی دارد، بنابراین در این حالت دست بانک مرکزی تا حدودی بسته است.

پاکیزه ادامه داد: با این حال اقتصاددانان پولی بر این باورند در شرایط رکود تورمی، هدف اول باید کاهش تورم باشد از سوی دیگر، به نظر من یک راه حل اصلی که دولت می‌تواند از آن استفاده کند، سیاست اقتصادی مبتنی بر عرضه است، به عنوان مثال سیاست خصوصی‌سازی و تقویت بورس سهام به عنوان بخش اصلی اقتصاد که می‌تواند نقدینگی را جذب و در عین حال باعث شکوفایی اقتصاد شود و از تخریب بخش‌های دیگر اقتصاد مانند بخش مسکن توسط هجوم نقدینگی‌های سرگردان، جلوگیری نماید، در همین راستا، مقررات زدایی به منظور افزایش کارایی و کاستن هزینه‌های تولید در کل اقتصاد و نیز در بخش مسکن تاحدودی راهگشاست.

مالیات بر مسکن راهی برای کاهش قیمت است

وی خاطر نشان کرد: حدوداً دو سال است که در آشفتگی قبل و بعد از تحریم‌های مجدد هستیم، قاعدتاً در بخش مسکن نیز همینطور است، دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری صحیح، کنترل و هدایت خود را به طور غیرمستقیم بر بازار اعمال نماید، برای نمونه سیاست‌گذاری مالیاتی یکی از این نوع ابزارهاست که سفته بازی در این بازار را محدود کند.

پاکیزه در پاسخ به پرسشی در رابطه با تاثیر جهش ارزی اخیر بر افزایش قیمت مسکن، عنوان کرد: حتی قبل از این جهش ارزی نیز قدرت خرید مردم برای خرید آپارتمان و مستغلات در شهرهای بزرگ مثل تهران بسیار پایین بوده که با این بحران ارزی و تسری آن با یک وقفه زمانی به بخش مسکن، ناتوانی مردم تهران در تهیه مسکن بسیار تشدید شده است.

وی افزود: نکته مهم این است که قیمت مسکن در شهرستان‌ها به مراتب کمتر رشد داشته و به طور کلی خانواده‌ها آسان‌تر می‌توانند در شهرستان‌های کوچکتر اقدام به تهیه مسکن کنند، با توجه به شرایط موجود به نظر می‌رسد که روند مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک بیشتر شود و شاید همین برای دولت انگیزه‌ای بوجود بیاورد که با استفاده از یک سیاست توسعه متوازن و اختصاص بودجه مناسب‌تر برای توسعه شهرستان‌های کوچکتر فرصت‌های شغلی مناسبی را به وجود آورده و از این تهدید، فرصتی را برای حل مشکل بیکاری و مسکن و نیز توسعه اقتصادی بسازد.