* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملکرادار
طی یکسال اخیر، ترس ناشی از کمارزش شدن پسانداز، میل به سرمایهگذاری، سفتهبازی و برطرف نمودن نیازهای مصرفی عواملی بودهاند که مردم را وادار به واکنش در برابر موج رشدی حاکم بر بازارهای مالی کشور کرده است.
طی این دوره، بازار مسکن نیز با توجه به ویژگیهای حاکم بر آن، برطرفکننده بخش قابلتوجهی از نیازهای مورد اشاره بوده است. در عین حال عمده تفاوت این بازار با سایر بازارهای رقیب را میتوان در نقدشوندگی پایینتر و داشتن شرط حداقل سرمایه در آن دانست. امریکه در بازارهایی چون بورس، طلا و ارز با شدت بسیار کمتری حاکم است.
با توجه به این عوامل، نوع نگاه سمت تقاضا و عرضه در حوزه مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین رفتار سیاستگذار نیز از دو جهت برقراری تعادل و یا نوسانیتر نمودن این بازار حائز اهمیت است.
اهمیت این امر با توجه به رشد قابل توجه استفاده از نورآوریهای مختلف (همانند وبسایتها، اپلیکیشنها و استارتآپهای) مرتبط با بازار مسکن بیش از پیش شده است.
استفاده از نوآوریهای مورد اشاره، طی مدت کوتاهی توانسته است از اثربخشی نسبتا مناسبی بر سطح دانش و آگاهی جامعه مرتبط با بازار مسکن برخوردار باشد. بطور مثال، تعدد سایتهای ثبت آگهی ملکی، افزایش رقابت در این حوزه را در پی داشته که منجر به افزایش کیفیت آگهیهای ثبتی شده است.
همچنین وجود موتور جستجویی همانند ملک رادار باعث تجمیع آگهیهای مورد اشاره شده که امکان مقایسه آنها را بوجود آورده است. این امر مظنه دقیقتری از قیمت را در اختیار خریداران گذاشته و بهبود تصمیمگیری متقاضیان را در پی داشته است.
در کنار تمامی اثرات مثبت ذکر شده، بعضا اطلاعات ارائه شده در این وبسایتها و اپلیکیشنها با تورش شدید قیمتی همراه است که منجر به خطدهی غلط محدوده قیمتی به متقاضیان و حتی مالکان میشود.
این امر در زمانهایی که بازار با نوسانات شدید مواجه است عاملی در جهت تشدید عدم تعادل بازار ملک و مستغلات است.
شاید بتوان عدم حاکمیت ساز و کار نظاممند بر کارکرد صحیح وبسایتها و اپلیکیشنهای مورد اشاره و همچنین عدم وجود بستر مناسب به منظور راستیآزمایی آگهیهای ذکر شده را از جمله مهمترین نقطه ضعفهای آنها دانست. نقطه ضعفهایی که بخش عمدهای از آن با توجه به ساز و کار کنونی بازار مسکن ناگزیر اتفاق خواهد افتاد.
با علم به مطالب عنوان شده، عملکرد صحیح نهاد ناظر در آشفتهبازار کنونی مسکن برای برخورد و نظارت با این وبسایتها، اپلیکیشنها و استارتآپهای فعال در حوزه مسکن چیست؟
در پاسخ به این سوال بایستی عنوان نمود، مسلما برخورد قهری و حذف قیمت از سایتهای ارائهدهنده در کوتاهمدت بدلیل وارد آوردن شوک در بازار مسکن امری تاثیرگذار است (همانند بازار دلار).
اما در میانمدت و بلندمدت عامل تعیینکننده در روند قیمتی هر بازاری از جمله مسکن، حضور موثر نیروهای عرضه و تقاضاست که با توجه به قیدها و پارامترهای تاثیرگذار، مسیر قیمتی را شکل میدهند.
همانند سایر بازارهای مالی، قیمت در بازار مسکن نیز در بلندمدت به سمت ارزش ذاتی حرکت خواهد کرد و برخوردهای قهری، دستوری و شوک درمانی از کمترین اثر بر این مسیر برخوردار هستند.
در نتیجه بهتر است بجای پاک کردن صورت مساله و شوک درمانی، از ابتدا با برنامهریزی صحیح و اصولی به افزایش دانش و آگاهی در بازار مسکن اقدام کنیم.
عمقبخشی به این بازار نیازمند صرف وقت بسیار و مطالعات گسترده است که بخش قابلتوجهی از هزینه آن متوجه نهادهای بالادستی و تصمیمگیر در حوزه مسکن است.
یکی از این راهها تسهیل کارکرد و همکاری بیشتر با استارتآپها، وبسایتها و اپلیکیشنهای موفق در حوزه بازار مسکن است تا با ارائه اطلاعات دقیقتر، بیشتر و بهتر به متقاضیان در راستای تعمیق هر چه بیشتر بازار املاک و مستغلات در کشور گام برداشته شود.
۱- سرنوشت قیمت مسکن در سال ۹۸ + ویدئو