توسعه یافتگی و قیمت مسکن در مناطق شهری تهران

به عنوان مثال در منطقه ۱۶ معادله توسعه یافتگی و قیمت مسکن به نفع خریداران است. زیرا که این منطقه در رتبه بندی قیمت فروش مسکن در جایگاه ۲۰ است و از منظر توسعه یافتگی در جایگاه ۱۳ است. این بدین معناست که در منطقه ۱۶ به نسبت هزینه ای که برای خرید مسکن می پردازید از امکانات و رفاه بالاتری برخوردار خواهید بود.

نویسنده: میثم مولوی، دانشجوی دکترای مدیریت دانشگاه تهران

اختصاصی ملک رادار؛

شهرها محصول روابط و مناسبات پیچیده اجتماعی و اقتصادی هستند. ناهمگونی های مشاهده شده در مناطق مختلف یک شهر در بستر تاریخ و بر اثر تغییرات فرهنگی اجتماعی اقتصادی به وجود آمده است. نکته مهم آن است که در بلند مدت ناهمگونی های میان مناطق مختلف شهر باید به تعادل برسند، در غیر این صورت توسعه پایدار در یک شهر محقق نمی شود.

در کلان شهرهایی مانند تهران این ناهمگونی بین مناطق مختلف می تواند باعث ایجاد خرده فرهنگ ها و نابسامانی های اجتماعی فرهنگی نیز بشود. آنچه که مشهود است شهر تهران به سرعت به سمت توسعه یافتگی می رود و مسکن نقش مهمی در توسعه شهری دارد؛ اما این روند به صورت ناموزون پیش می رود و بسیاری از مناطق شهر تهران هنوز راه زیادی تا توسعه یافتگی دارند.

بر اساس پژوهشی که در دانشگاه تربیت مدرس و شهید بهشتی صورت گرفته است، مناطق تهران از منظر توسعه یافتگی مطابق جدول ۱ رتبه بندی شده اند. مقایسه این مناطق بر اساس هفت شاخص توسعه یافتگی شهری (آموزش، مسکن، جمعیت، اشتغال، دسترسی به اطلاعات، محیط زیست، زیرساخت ها) صورت گرفته است و در پایان، مناطق شهری تهران از نظر شاخص توسعه یافتگی شهری در چهار سطح توسعه یافته، نسبتاً توسعه یافته، توسعه متوسط و توسعه نیافته طبقه بندی شده اند.

جدول ۱- رتبه بندی مناطق شهر تهران بر اساس تلفیق هفت شاخص توسعه یافتگی شهری

اگر در کنار این رتبه بندی، قیمت فروش و اجاره میانگین هر منطقه آورده شود می توان تحلیل مناسب تری از این رتبه بندی داشت. بر این اساس میانگین قیمت فروش و اجاره در معاملات از ابتدای فرودین ۹۵ تا ۲۰ فروردین ۹۶ در هر منطقه مبنای تحلیل قرار گرفته است.

جدول ۲- ارتباط میان توسعه یافتگی و قیمت مسکن

در جدول ۲، عددی که در ستون چهارم آمده است نشان دهنده اختلاف رتبه هر منطقه در توسعه یافتگی و قیمت مسکن های آن منطقه است. به عنوان مثال در منطقه ۱۶ معادله توسعه یافتگی و قیمت مسکن به نفع خریداران است. زیرا که این منطقه در رتبه بندی قیمت فروش مسکن در جایگاه ۲۰ است و از منظر توسعه یافتگی در جایگاه ۱۳ است. این بدین معناست که در منطقه ۱۶ به نسبت هزینه ای که برای خرید مسکن می پردازید از امکانات و رفاه بالاتری برخوردار خواهید بود.

در حقیقت اگر ۷ شاخص توسعه یافتگی شهری ذکر شده در بالا (آموزش، مسکن، جمعیت، اشتغال، دسترسی به اطلاعات، محیط زیست، زیرساخت ها) تنها شاخص های مد نظر شما برای خرید مسکن باشند و بخواهید با کمترین قیمت، بیشترین امکانات و رفاه را نسبت به مناطق مشابه داشته باشید بهتر است به ترتیب در منطقه ۱۶، ۱۱ و ۱۰ اقدام به خرید نمایید. همچنین اگر در مناطق ۲۲، ۱۴ و ۴ اقدام به خرید می کنید باید بدانید که با هزینه مشابهی می توانید امکانات بهتری را در مناطق دیگر داشته باشید!

قابل توجه آنکه می توان شاخص های دیگری مانند میزان آلودگی هوا در مناطق شهری را نیز در نظر گرفت که در این نوشته به آن پرداخته نشده است.

از سوی دیگر، برای عده زیادی که متقاضی اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران هستند ارتباط میان قیمت اجاره و میزان توسعه یافتگی منطقه می تواند جالب توجه باشد. بر اساس جدول ۲، مناطق ۱۶، ۱۱ و ۲۱ به نسبت قیمت اجاره از توسعه یافتگی خوبی برخورداند. اما در منطقه ۱۰ (حاشیه اتوبان نواب به سمت غرب) رتبه قیمت اجاره و رتبه توسعه یافتگی برابر شده اند که منطقی است؛ اما علت پایین بودن قیمت خرید مسکن به نسبت اجاره، محتمل است مربوط به تقاضای خرید مسکن برای سرمایه گذاری باشد که کاهش در این نوع تقاضا منجر به کاهش قیمت خرید می شود. عکس همین قضیه برای منطقه ۲۲ صادق است. در منطقه ۲۲ رتبه اجاره با توسعه یافتگی متناسب است اما قیمت خرید مسکن بالاتر از حد معمول است چرا که تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری خرید در آن بالاست و به همین دلیل افزایش قیمت دارد.

بدیهی است شاخص های استفاده شده در رتبه بندی در جدول ۲ برای همه افراد وزن یکسانی ندارند. به منظور مقایسه سطوح توسعه یافتگی از منظر شاخص های آموزش، مسکن، جمعیت، اشتغال، دسترسی به اطلاعات، محیط زیست و زیرساخت ها جداول به طور جداگانه آمده است (سطوح به ترتیب توسعه یافتگی است و سطح اول مطلوب ترین وضعیت را دارد).

جدول ۳- نمایش وزن های شاخص های توسعه یافتگی در هر منطقه

منابع

تحلیل فضایی سطح توسعه یافتگی تهران، مجتبی رفیعیان.

گزارش های آماری سایت http://hmi.mrud.ir/sabaa/