- نویسنده: دکتر محمد حسین ادیب
وقتی قیمت نفت ١٠۵ دلاری شد قیمت مسکن خود را با آن منطبق کرد اما وقتی قیمت نفت سقوط کرد قیمت مسکن خود را با آن تطبیق نداد، وقتی قیمت مسکن خود را با قیمت نفت تطبیق نمی دهد به این معناست که مردم نمی توانند واحد های مسکونی ارائه شده را خریداری کنند، واکنش بازار در برابر این پدیده به سه صورت است :
یک- معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد ( اکنون معاملات مسکن نسبت به سال ٩٠ و ٩١ حدود ۶٠ در صد کاهش یافته است)
دو- خریدار مسکن به سمت خرید ٣٠ درصد از ارزان ترین مسکن های موجود در بازار حرکت می کند( متوسط قیمت فروش یک متر مربع واحد مسکونی در سال ٩۵ بر اساس کد رهگیری ١.۴۵ میلیون تومان بوده است و در تهران ۴٩ درصد از واحد های مسکونی فروش رفته کمتر از ٣٠٠ میلیون تومان بوده است)
سه- به گزارش شهرداری تهران ٧٠ درصد از واحد های مسکونی فروش رفته در تهران واحد های مشارکتی است که در حقیقت فروش واقعی نیست، واحد های مشارکتی آن دسته از واحدهای مسکونی است که مالک واحد مسکونی با سازنده شریک میشود، لذا انتقال مالکیت در عمل تسویه حساب بین سازنده و مالک است و نه فروش واحد مسکونی) اگر واحدهای مشارکتی از آمار فروش کسر شود آمار ١٢ هزار فروش واحد مسکونی در ماه با وجود بیش از ٢ میلیون واحد مسکونی در تهران، نزدیک به صفر ارزیابی میشود.
توصیه به فعالین اقتصادی
- بازده ورود به بخش مسکن ده درصد بقیه بخش هاست، لذا راهکار خروج از بخش مسکن است
- در پرتفوی دارایی یک فعال اقتصادی موفق، مسکن نباید بیشتر از ده درصد دارایی را تشکیل دهد
- راه حل اجاره، به جای خرید واحد تجاری است
- اجاره واحد های تجاری گران نیز اقتصادی نیست، اجاره واحد های تجاری نامرغوب ، مناسب تر است
- هزینهای که صرف خرید واحد تجاری یا اجاره واحد تجاری مرغوب و گران میشود باید به صورت تخفیف قیمتی به مشتری داده شود تا مزیت قیمتی فروشنده تقویت شود
- فروشندگان خرد؛ فقط در صورتی در بازار می مانند که کالا و خدمات را ده تا سی در صد ارزانتر از ٨٠ درصد از رقبا در بخش خود، ارائه دهند؛ ورود سرمایه فعال اقتصادی به بخش أموال غیر منقول بیش از ده درصد ، قدرت مانور ؛ برای ارزانتر فروختن را کاهش مَی دهد.