بررسی نتایج یک مطالعه تحقیقی در رابطه با بازار مسکن ۹۸ توسط کارشناسان اقتصاد مسکن

افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه خرید، اجاره، ساخت‌وساز و تغییرات قیمت در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ در قالب دو سناریو تشریح شد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در این همایش ابتدا کارگردانان (شکل‌دهنده‌های تغییر وتحولات پیش‌رو) در بازار مسکن موثر بر رفتار سمت عرضه و تقاضای ملکی معرفی شدند و در عین حال پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۸ معرفی شد؛ در نهایت و در نتیجه تشریح همه عوامل موثر بر جهت بازار مسکن در سال ۹۸ دورنمای تاریک و تاحدودی روشن بازار ملک، براساس پیش‌بینی‌هایی که برای بازار مسکن امسال وجود دارد، تصویر شد.

در این همایش حسین‌ عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس برجسته حوزه مسکن در یک کلیپ ویدئویی، با اشاره به اینکه قدرت خرید مسکن، امسال در بازار محدود شده است، انتظار جهش قیمتی در سال ۹۸ برای بازار مسکن را انتظاری دور از ذهن و بعید توصیف کرد مگر آنکه در شرایط اقتصادی و سیاسی کشور تحولاتی غیر قابل پیش‌بینی و ناگهانی اتفاق بیفتد تا به واسطه این تحولات و تحت‌تاثیر آنها، جهش قیمت در بازار مسکن محتمل شود.

در این همایش همچنین علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نتایج مطالعات مربوط به سمت وسوی آتی بازار مسکن در قالب افق یکساله بازار ملک در سال ۹۸ را تشریح کرد؛ نتایج مطالعات انجام شده در این حوزه افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه مربوط به معاملات خرید، اجاره‌بها، قیمت مسکن و ساخت‌وساز را تصویر می‌کند.

نتایج این مطالعه نشان می‌دهد در حالی که نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۷، مهم‌ترین عامل جهش قیمتی در یک سال گذشته شناخته می‌شود، مطابق با پیش‌بینی‌ها، نوسانات ارزی در سال ۹۸ نیز متغیر اصلی تحولات قیمتی در بازار ملک خواهد بود.

تحولات نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی جهت قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸، با تاثیر بر تغییر و تحولات پیش‌روی ۱۰ کارگردان اصلی بازار مسکن در سال جاری، منجر به طرح دو سناریو از افق یکساله پیش‌روی بازار مسکن می‌شود.

تصویر‌سازی از افق یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ براساس آنچه دوشنبه گذشته در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران ارائه شد نشان می‌دهد چهار کارگردان اصلی بازار مسکن بر رفتار سمت تقاضا و ۶ کارگردان بر رفتار سمت عرضه ملک در سال جاری اثرگذار خواهد بود.

بر این اساس، تغییرات بعد خانوار، قدرت خرید خانوارها، تغییرات شاخص دسترسی به مسکن و همچنین نسبت تسهیلات به قیمت مسکن، چهار کارگردان اثرگذار بر رفتار سمت تقاضای مسکن در سال ۹۸ هستند. نتایج مطالعات انجام شده نشان می‌دهد اگر چه سرعت رشد جمعیت طی سال‌های اخیر کاهشی بوده و نرخ رشد جمعیت روندی نزولی را طی کرده است اما در سال‌های اخیر همواره با کاهش بعد خانوار، تعداد خانوارهای نیازمند مسکن به خصوص تعداد خانوارهای تک نفره نیازمند مسکن نیز افزایش یافته است.

آمارهای رسمی از تحولات جمعیتی ایران نشان می‌دهد در حالی که نرخ رشد جمعیت از ۱۷ درصد در سال ۸۵ به ۷ درصد در سال ۹۰ و ۶ درصد در سال ۹۵ کاهش یافته است اما نرخ رشد تعداد خانوار از ۶ درصد در سال ۹۰ به ۱۴ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته است.

این موضوع نشان می‌دهد هر چند نرخ رشد جمعیت در سال‌های اخیر کاهشی بوده است اما به سبب کاهش بعد خانوار و در نتیجه افزایش تعداد خانوار، به خصوص خانوارهای تک‌نفره، نه تنها نیاز به واحدهای مسکونی جدید کاهش نیافته است بلکه این نیاز روند افزایشی داشته است.

این در حالی است که آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در سال‌های اخیر، میزان رشد تعداد خانوارهای تک‌نفره بیشتر از میزان رشد تعداد خانوارهای با بعد ۳ و ۴ نفر بوده است؛ در سال ۹۵، مطابق با آمار رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، نرخ رشد تعداد خانوارهای تک‌نفره ۳۰ درصد بوده است یعنی میزان افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره در کشور در ۵ سال منتهی به پایان سال ۹۵، بیش ازدو برابر میزان افزایش تعداد کل خانوارها در کشور بوده است.

این در حالی است که در همین بازه زمانی نرخ رشد خانوارهای ۳ نفره ۱۳ درصد بوده است.این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون تحت‌تاثیر افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره نه‌تنها بازار مسکن به عرضه جدید واحدهای مسکونی نیازمند است بلکه جنس عرضه مسکن باید تغییر کند و سهم آپارتمان‌های مورد تقاضای خانوارهای تک‌نفره(آپارتمان‌های ریزمتراژ و کوچک‌متراژ با میانگین مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع)، در ساخت‌وسازهای جدید افزایش یابد.

دومین کارگردان بازار مسکن موثر بر رفتار سمت تقاضا، قدرت خرید خانوارها در سال ۹۸ است؛ قدرت خرید خانوارها در سال ۹۸ عموما از دو محل میزان رشد اقتصادی و همچنین سطح درآمد واقعی خانوارها تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.

این در حالی است که بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد، نرخ رشد واقعی درآمد خانوارها در سال ۹۶ معادل ۴/ ۲ درصد بوده است که با لحاظ تورمعمومی و نرخ رشد اقتصادی منفی در سال ۹۷ و ۹۸ پیش‌بینی می‌شود رشد واقعی درآمد خانوارها در این دو سال منفی باشد.

تحت‌تاثیر دو عامل، نرخ رشد اقتصادی منفی و کاهش سطح واقعی درآمد خانوارها، انتظار می‌رود قدرت خرید خانوارها در سال ۹۸ در بازار مسکن باز هم کاهشی باشد و نسبت به سال ۹۷ تنزل یابد. به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار، تعداد معاملات در واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش یافته به گونه‌ای که سهم واحدهای با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع از ۴۷درصد در بهمن ۹۶ به ۵۷ درصد در بهمن ۹۷ افزایش یافته است.

شاخص دسترسی به مسکن سومین کارگردان بازار مسکن در سال ۹۸ شناخته می‌شود. شاخص دسترسی به مسکن در واقع نسبت قیمت مسکن (با مساحت ۷۵ مترمربع) به کل درآمد یک سال خانوار است.

محاسبات انجام شده نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن خانوارها در شهر تهران در سال ۹۷ به ۵/ ۷ سال رسیده است که عدد نامطلوبی محسوب می‌شود؛ این در حالی است که تحت‌تاثیر تضعیف قدرت خرید خانوارها پیش‌بینی می‌شود این شاخص در سال جاری به عدد ۹ سال افزایش یابد.

در صورت تحقق این موضوع، در سال ۹۸، این سطح از شاخص دسترسی به مسکن به لحاظ بیشترین مدت زمان انتظار برای خرید مسکن، بی‌سابقه است؛ این موضوع می‌تواند در سال ۹۸ منجر به محدود شدن میزان تقاضای موثر در بازار مسکن شود.

نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت مسکن، چهارمین کارگردان رفتار سمت تقاضا در بازار مسکن ۹۸ است. جزئیات تحلیل ارائه شده در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ در حوزه مسکن نشان می‌دهد در حالی که در سال ۹۶ تحت‌تاثیر سیاست‌های افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به‌طور متوسط ۴۰ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی در شهر تهران (براساس سطح متوسط قیمت)، از طریق تسهیلات بانکی پوشش داده می‌شد اما تحت‌تاثیر افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ و عدم افزایش سقف وام، این میزان در سال گذشته به حدود ۲۰ درصد و در اسفند ماه به ۱۷ درصد کاهش یافت.

با توجه به ادامه روند رشد قیمت در سال ۹۸ و همچنین عدم وجود سیاست برای افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان، وام فعلی ناکارآمد شده و میزان پوشش‌دهی وام از هزینه خرید مسکن در سال ۹۸ کمتر نیز خواهد شد.

در سال ۹۸ رفتار سمت عرضه مسکن نیز تحت‌تاثیر حضور ۶ کارگردان اصلی قرار خواهد گرفت. تغییرات لحظه‌ای رفتار فروشندگان مسکن اولین کارگردان اثرگذار بر رفتار سمت عرضه مسکن در سال ۹۸ شناخته می‌شود. تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد تحت‌تاثیر شوک‌های بیرونی و ابهام در شرایط اقتصاد سیاسی، رفتار سازنده‌ها در سال جاری را نمی‌توان رفتاری پایدار و قابل پیش‌بینی توصیف کرد.

به این ترتیب می‌توان گفت جریان عرضه در سال ۹۸ به جریانی ناپایدار تبدیل خواهد شد که تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی به خصوص تحولات ونوسانات ارزی می‌تواند افزایشی یا کاهشی باشد.

کاهش میزان عرضه نوسازها به بازار مسکن از دیگر کارگردانان اصلی موثر بر رفتار سمت عرضه مسکن در سال ۹۸ است؛ در حالی که طی سال‌های ۹۳ تا ۹۷ میزان عرضه جدید به بازار مسکن، تقریبا معادل نیمی از نیاز به ساخت‌وساز واحدهای جدید در این سال‌ها بوده است، این موضوع خود را در شکل کمبود عرضه واحدهای نوساز در سال ۹۸ نیز نشان می‌دهد.

کمبود عرضه نوسازها در سال ۹۷ هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها از عوامل اثرگذار بر قیمت همه واحدهای مسکونی شناسایی شد. شواهد نشان می‌دهد عرضه نوسازها در سال ۹۸ باز هم کاهش خواهد یافت و نسبت به سال ۹۷ هم کمتر می‌شود.

رکود ساختمانی نیز سومین کارگردان رفتار سمت عرضه در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ سازنده‌ها در سال ۹۷ عمده توان و تمرکز خود را بر تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌کاره قرار دادند؛ این در حالی است که به دلیل شکاف قابل توجه قیمتی بین واحدهای نوساز و چندساله عملا سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران، به میزان قابل توجهی کاهش یافت و این موضوع منجر به غفلت وبعضا ناتوانی مالی سازنده‌ها به دلیل فروش نرفتن واحدهای نوساز برای ساخت‌وسازهای جدید شد. این موضوع در سال ۹۸ نیز خود را در شکل کاهش عرضه جدید به بازار مسکن نشان می‌دهد و می‌تواند  سطح قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد.

متراژ واحدهای عرضه شده به بازار مسکن از دیگر عوامل تعیین‌کننده رفتار سمت عرضه مسکن در سال ۹۸ است؛ درحالی که بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع است، بیشترین حجم عرضه جدید به بازار ملک در سال گذشته واحدهای با مساحت بیش از ۹۰ مترمربع بوده است؛ این موضوع نشان‌دهنده عدم اصابت عرضه جدید به کانون تمرکز تقاضای مصرفی است.

پنجمین کارگردان اصلی بازار مسکن سال ۹۸ که رفتار سمت عرضه را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد، افزایش هزینه ساخت مسکن به دنبال وجود احتمال ادامه روند رشد قیمت زمین و افزایش هزینه تامین مصالح ساختمانی است؛ این موضوع نیز احتمال رکود ساختمانی در سال جاری را بیشتر می‌کند.

تحولات بازارهای رقیب ساخت‌وساز به‌خصوص بازار ارز کارگردان ششم رفتار سمت عرضه مسکن در سال ۹۸ است؛ در صورت تحقق بازدهی مطلوب در این بازارها احتمال خروج بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن و ساخت‌وساز و در نتیجه پررنگ‌شدن احتمال رکود ساختمانی در سال ۹۸ تقویت می‌شود.

یک متغیر کلیدی که در سال ۹۷ نیز بر نحوه اثرگذاری کارگردانان بر رفتار سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن موثر بود و جهت رفتاری فعالان بازار مسکن را به شدت تحت‌تاثیر قرارداد، هم‌اکنون به‌عنوان پیش‌برنده اصلی تحولات قیمتی بازار مسکن ۹۸، نیز معرفی می‌شود. این متغیر تحولات و نوسانات نرخ ارز است.

مطالعات انجام شده نشان می‌دهد تغییرات قیمتی در بازار مسکن همواره حالت سینوسی داشته است؛ به این معنی که به‌طور معمول بعد از طی یک دوره دو تا سه ساله ثبات قیمتی، به علت کاهش میزان حجم سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ساخت‌وساز و به دلیل کاهش حجم عرضه جدید، قیمت مسکن روند صعودی به خود می‌گیرد.

این در حالی است که تجربیات مربوط به سال‌ها و دهه‌های گذشته نشان می‌دهد همواره در پایان دوره رکود و آغاز رونق، عموما شوک‌های ارزی منجر به ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن شده است؛ این موضوع در همه دوره‌های اخیر جهش قیمت در بازار مسکن همچون شوک‌های قیمتی سال‌های ۷۳، ۸۱، و۹۱ و ۹۷ مشاهده می‌شود.

در واقع در تمام دوره‌های اخیر بروز جهش قیمتی در بازار مسکن به غیر از جهش قیمتی مسکن در سال ۸۶ ردپای شوک ارزی مشاهده می‌شود؛ هر چند نمی‌توان رابطه جهش قیمت مسکن و شوک‌های ارزی را رابطه‌ای یک به یک عنوان کرد؛ به این معنا که این موضوع الزاما به این معنی نیست که بازار مسکن به همان میزان دچار جهش قیمت می‌شود که بازار ارز دچار شوک قیمتی شده است.

در واقع ممکن است نرخ ارز به یک میزان رشد کند، ولی میزان رشد قیمت مسکن کمتر باشد. در نیمه دوم سال ۹۷، همزمان با روند کاهشی در بازار دلار، انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز فروکش کرد و تعداد معاملات خرید مسکن نیز کاهش یافت؛ تا جایی که در دی ماه تورم ماهانه مسکن در شهر تهران به صفر نزدیک شد؛ اما بلافاصله در اسفند ماه انتظارات تورمی منجر شد تورم ماهانه مسکن نیز روند افزایشی به خود بگیرد و تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت به میزان قابل توجهی در مقایسه با دو ماه ابتدایی زمستان افزایش یابد.

پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در سال ۹۸ نیز نرخ ارز اصلی‌ترین عامل اثرگذار بر تحولات قیمتی در بازار مسکن و تعیین سمت وسوی آتی بازار ملک دست‌کم در افق یک سال پیش‌رو باشد.

جمع‌بندی شرایط قیمتی در بازار مسکن طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ نشان می‌دهد در سال‌های ۹۶ و ۹۷، متاثر از سیکل‌های حوزه مسکن، کاهش عرضه مسکن و به خصوص افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن افزایش یافته است. در سال‌های ۹۶ و ۹۷ همانند سال‌های ۹۰ و ۹۱ حتی نوسانات فصلی و ماهانه قیمت مسکن نیز با یک وقفه کم‌متاثر از نوسانات نرخ ارز ایجاد شده و تحولات قیمتی بازار مسکن در شهر تهران با یک وقفه زمانی همواره در سایر شهرها به خصوص کلان‌شهرها روی داده است.

از جمله دلایل عدم افزایش مناسب پروانه‌های ساختمانی، افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، عدم حمایت موثر دولت از بخش تولید مسکن، جذب نقدینگی توسط بازارهای موازی زودبازده را می‌توان نام برد که پیش‌بینی می‌شود در سال ۹۸ نیز رفتار سمت عرضه واحدهای مسکونی را تحت‌تاثیر قرار دهد. این در حالی است که به رغم کاهش قدرت خرید خانوار، در سال‌های گذشته و به خصوص در سال ۹۸ سهم واحدهای کوچک‌متراژ تکمیل و عرضه شده به بازار مسکن کاهش یافته است.

در این ارائه، همچنین دو گروه از عوامل کاهنده و افزاینده قیمت مسکن در سال ۹۸ بیان شد؛ پنج‌عامل کاهنده قیمت مسکن در سال ۹۸ در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران تشریح شد؛ کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش شاخص دسترسی به مسکن، کاهش اثربخشی تسهیلات خرید مسکن، پیشی گرفتن قیمت مسکن از تورم عمومی، سیاست دولت مبنی بر عدم افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن و همچنین اجرای برنامه‌های تولید مسکن با پشتیبانی دولت هر چند به شکل محدود، می‌تواند به‌عنوان عوامل کاهنده قیمت واقعی مسکن در سال ۹۸ مطرح شود.

این در حالی است که ۵ عامل افزاینده قیمت نیز برای بازار مسکن سال ۹۸ مطرح است که از آن جمله می‌توان به کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز به مسکن، کاهش خانه‌های خالی، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز اشاره کرد.

از سوی دیگر، احتمال افزایش نقدینگی به‌دلیل احتمال استقراض دولت از بانک مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و سیاست عدم افزایش نرخ سود بانکی با وجود بالا بودن نرخ تورم عمومی و به تبع آن عدم کاهش یا عدم افزایش سهم سپرده‌های مدت‌دار از سپرده‌های بانکی نیز به‌عنوان دو عامل افزاینده قیمت در سال ۹۸ مورد تاکید قرار دارد.

در همایش چشم‌انداز بازارهای اقتصادی در سال ۹۸، تحت‌تاثیر این عوامل ومتغیرهای موثر بر رفتار سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن دو سناریو برای بازار مسکن سال ۹۸ تحت‌تاثیر نوسانات و تحولات نرخ ارز بعنوان پیش‌برنده اصلی تحولات قیمتی بازار ملک مطرح شد.

سناریوی اول سناریوی ثبات نسبی در نرخ ارز (نوسان محدود در محدوده‌های فعلی) است. بر اساس این سناریو و در صورت تحقق آن در شرایط ثبات ارزی، پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در انتهای سال جاری نسبت به ابتدای سال، کمتر از نرخ تورم نقطه به نقطه رشد خواهد کرد و هر چه از ماه‌های سال بگذرد، بازار باثبا‌ت‌تر خواهد شد.

همچنین در صورت تحقق این سناریو، تعداد ماهانه معاملات خرید مسکن در شهر تهران بیشتر از ماه‌های پایانی سال گذشته و کمتر از ماه‌های ابتدایی سال ۹۷ و ماه‌های سال ۹۶ خواهد بود.

از سوی دیگر، اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی بازار اجاره، با افزایش قابل توجه مواجه می‌شود؛ ولی کمتر از تورم نقطه به نقطه افزایش خواهد یافت و در سال‌های بعد عقب‌افتادگی اجاره‌بها در مقایسه با شاخص تورم جبران می‌شود. این در حالی است که در شرایط ثبات ارزی، پیش‌بینی می‌شود در سال ۹۸، تعداد پروانه‌های ساختمانی افزایش قابل ملاحظه‌ای نسبت به سال ۹۷ داشته باشد.

این در حالی است که در قالب سناریوی دوم، در صورت افزایش نرخ ارز به بالاتر از محدوده‌های فعلی، قیمت مسکن تا انتهای سال جاری، در حدود نرخ تورم عمومی رشد خواهد کرد. چنانچه افزایش نرخ ارز شدید باشد، رشد قیمت مسکن بالاتر از تورم عمومی خواهد بود.

تعداد معاملات خرید مسکن در ماه‌های افزایش نرخ ارز، در صورت تحقق سناریوی دوم، به خصوص برای واحدهای کوچک‌متراژ به حالت رونق معاملاتی باز خواهد گشت؛ ولی پس از آن تعداد معاملات کاهش خواهد یافت.

رشد اجاره‌بها در صورت تحقق این سناریو بیشتر از حالت سناریوی اول و وضعیت ثبات ارزی خواهد بود؛ ولی به دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و کاهش توان اقتصادی خانوارهای مستاجر، همچنان کمتر از تورم عمومی خواهد بود.

در این سناریو مطابق معمول، با افزایش قیمت مسکن تقاضا برای ساخت‌وساز و پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهرها(که از بازار حرفه‌ای مسکن برخوردارند) افزایش می‌یابد؛ ولی در شهرهای کوچک به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و کاهش توان اقتصادی خانوار، تقاضا برای ساخت با کاهش یا عدم افزایش مواجه می‌شود.