وضعیت مسکن در سال ۹۸: مقایسه با سال‌های پیش و روند سال ۹۹

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

در حالی به پایان سال ۱۳۹۸ نزدیک می‌شویم که بازارهای مالی کشور همگام با بازارهای مالی بین‌الملل نوسانات کم‌سابقه‌ای را تجربه می‌کنند.

عمدتا پس از شیوع ویروس کرونا و ترس ناشی از رکود در اقتصاد جهانی، بازارهای مالی روزهایی توام با ریزش را تجربه نمودند.

این در حالیست که در داخل کشور نوسانات بازارهایی چون بورس، طلا، دلار و مسکن به تبع تاثیرپذیری از نرخ دلار و تورم انتظاری محدودتر بوده است. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده است.

بررسی معاملات مسکن شهر تهران طی سه سال اخیر حاکی از این امر است که به تناسب رشد قیمتها  فراتر از تورم کشور، سطح متوسط تقاضای موثر مسکن با کاهش مواجه بوده است:

•  در سال ۱۳۹۶ که توام با رونق و ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن بوده است، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران با ۲۰ درصد رشد از ۴۴٫۵ میلیون ریال در فصل بهار به ۵۳٫۶ میلیون ریال در فصل زمستان افزایش یافته است. همچنین تعداد کل معاملات مسکونی طی این سال تقریبا ۱۶۰ هزار مورد بوده است.
•  در سال ۱۳۹۷ تعداد کل معاملات مسکن شهر تهران با کاهش ۲۱ درصدی نسبت به سال قبل تقریبا معادل با ۱۲۷ هزار مورد بوده است. این در حالیست که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فصل زمستان این سال با رشد ۷۰ درصدی نسبت به فصل بهار همراه بوده است و از ۶۱٫۲ میلیون ریال به ۱۰۴ میلیون ریال در هر متر مربع افزایش یافته است.
• طی ۱۱ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۸ تعداد کل معاملات مسکن شهر تهران معادل با ۷۳٫۳ هزار مورد بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل با کاهش ۳۶ درصدی همراه بوده است. لازم به ذکر است قیمت متوسط هر مترمربع ملک در فصل زمستان ۱۴۱٫۳ میلیون ریال بوده است که با ۱۲ درصد رشد نسبت به فصل بهار (معادل با ۱۲۶٫۶ میلیون ریال در هر مترمربع) همراه بوده است.

در فصول تابستان و پاییز امسال، با توجه به سطوح بالای قیمتی مسکن وکاهش توان‌پذیری جامعه در خرید ملک شاهد رکودی بی‌سابقه در معاملات ملکی بودیم، بگونه‌ای که طی این دوره صرفا ۲۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مورد معامله قرار گرفته است.

این موضوع در کنار رشد اندک تورم عمومی موجبات ثبات نسبی قیمت در محدوده ۱۳۰ میلیون ریال در ازای هر مترمربع را فراهم ساخت.

طی دو ماهه ابتدایی زمستان با توجه به رشد نرخ دلار، کاهش درآمدهای نفتی کشور ناشی از تحریم‌ها، افزایش سیالیت نقدینگی، تورم انتظاری جامعه با رشد نسبت به فصول گذشته همراه بوده است.

این امر رشد تعداد معاملات مسکن و رشد قیمتی را به همراه داشته است. بر این اساس میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهمن ماه معادل با ۱۴۳٫۹ میلیون ریال بوده است.

وجود تقاضای مستمر در هر بازاری از جمله شروط رونق پایدار در آن می‌باشد. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد.

در نمودار فوق به منظور مقایسه روند فعلی بازار مسکن تهران با سیر تاریخی آن، رشد سالیانه معاملات ملکی در کنار رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی رسم شده است.

ملاحظه می‌شود که طی سالهایی که بازار مسکن با رونق معاملاتی و رشد تعداد معاملات همراه بوده است، آهنگ رشد قیمتی کاهشی و عمدتا کمتر از تورم حاکم بر کشور بوده است.

همانگونه که از نمودار فوق مشخص است، علی‌رغم افزایش تعداد معاملات زمستان نسبت به فصول گذشته سال جاری، درصد رشد قیمتی مسکن و همچنین درصد رشد تعداد معاملات انجام شده نسبت به سال گذشته با کاهش همراه بوده است.

با عنایت به مطالب عنوان شده، به نظر می‌رسد که رشد شدید قیمت مسکن طی دو سال گذشته، فارغ از وجود عواملی چون تورم انتظاری، نگاه سنتی به بازار مسکن بعنوان وسیله حفظ ارزش پول و ورود بخشی از پول سیال جامعه به بخش مسکن، همچنان توان رشد قیمتی بخش مسکن طی سال آتی را پایینتر و نهایتا در حد تورم عمومی حاکم بر کشور نگه دارد.

به زبان ساده‌تر، پر شدن گپ بزرگ ایجاد شده در بخش انتهایی نمودار فوق، نیازمند کاهش آهنگ رشد قیمتی و افزایش تعداد معاملات مسکن می‌باشد که با توجه به تورم انتظاری جامعه در سال بعد و سابقه تاریخی معاملات ملکی تهران، به نظر می‌رسد توان رشد قیمتی را در حدی پایینتر از تورم عمومی متمرکز سازد.