بخش مسکن ایران در مقایسه با سایر کشورهای جهان چگونه است؟!

در ایران اگر شما کل درآمد سالانه خانوار را پس انداز کنید ۱۷ سال زمان می برد تا برای بخش مسکن صاحب خانه شوید، در اروپا از ۵ الی ۱۱ سال، در قطر، امارات و کویت کمتر از ۶ سال طول می کشد تا با پس انداز کل عایدی صاحب خانه شوید.

اختصاصی ملک رادار؛

طی بررسی های انجام شده، برای دانستن رونق یا رکود مسکن و شروع تحرکات در بخش مسکن شاخص ها و عوامل بسیار مختلفی وجود دارد که یک به یک به آن ها می پردازیم:

۱- ثبت تعداد آمار معاملات در هر دوره:

در دوره رونق مسکن تعداد معاملات ثبت شده در هر دوره بین ۷۰ الی ۱۱۰ هزار معامله بود که طی ۲ سال اخیر بین ۴۰ الی۵۰ هزار در هر دوره کاهش یافته است. در تابستان ۹۵ نزدیک ۴۹ هزار معامله در بخش مسکن و ملک ثبت شده است که هنوز با دوره رونق مسکن فاصله دارد. هر گاه دو سه دوره متوالی آمار معاملات به بالای ۵۰-۶۰ هزار معامله رسید می شود امیدوار به خروج بخش مسکن از رکود شد.

۲- صدور مجوز پروانه ساخت:

صدور پروانه ساخت نیز از این حیث اهمیت دارد که وقتی انبوه سازان و سرمایه گذاران احتمالی شروع رشد قیمتی مسکن و خروج از رکود را بالا میبینند شروع به افزایش ساخت و ساز می نمایند. در دوره رکودی تمایل به ساخت و ساز کاهش پیدا می کند. در سال های ۹۱-۹۰ که صدور پروانه ساخت از ۸۵ به ۱۴۰ میلیون متر مربع رسیده بود، اغلب انبوه سازان با تصور تداوم رشد قیمتها در بخش مسکن، شروع به گرفتن مجوز ساخت می کردند و واحدها را نیز پیش فروش میکردند ولی در شرایط فعلی، مدت ۲ سال است که صدور پروانه ساخت به ۶۵ میلیون متر مربع کاهش یافته است!

افزایش هزینه تراکم فروشی شهرداریها در کنار مالیات بر انبوه سازان و کاهش آمار معاملات سبب شده است تا سود خالص ساخت و ساز کاهش یابد. این امر منجر به خروج مسکن از کالای سرمایه ای و تبدیل به کالای مصرفی شده است. این نگاه کاهش تقاضا در بخش مسکن را در پی داشته است.

۳- شاخص قدرت خرید مسکن یا توان پذیری مسکن:

یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن، که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به‌ دست می آید، شاخصی تعریف شده جهت اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار نوعی تمام درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند. این شاخص در کشورهای توسعه یافته و پیشرفته مانند فرانسه، آلمان، انگلیس، آمریکا، سوئد، دانمارک و… بین ۴ الی ۱۰ سال می باشد؛ ولی در ایران طی ۲ دهه اخیر بین ۱۴ الی ۲۰ سال در نوسان بوده است!!!

هر چه این شاخص کمتر از ۷ سال باشد یعنی وضعیت خانوارها و قدرت خرید آنها مطلوب بوده و هر چه این عدد بیشتر از ۱۰ سال باشد یعنی از نظر قدرت خرید در بخش مسکن دارای سطح نامطلوبی هستند.

طبق اطلاعات مرکز آمار قیمت هر متر زیربنای مسکونی در تهران متوسط ۴٫۵ میلیون تومان می باشد؛ در حالی که در شهرستانها میانگین کمتر از ۱٫۹ میلیون تومان می باشد. از این رو شاخص توان پذیری مسکن و قدرت خرید در شهرستانها ۸ سال و در تهران ۱۸ سال می باشد! در آمریکا این شاخص در ایالت های بزرگ ۹٫۵ سال و در شهرهای دور افتاده ۲٫۵ سال و میانگین کل ایالت های آمریکا برابر ۳٫۷ سال می باشد.

در کشورهای عربی بخاطر درآمد بالا و قیمت مناسب مسکن این شاخص فاصله زیادی با کشورمان ایران دارد؛ به طوری که در قطر، کویت، امارات و عربستان سعودی میانگین این شاخص حوالی ۵٫۷ سال است؛ البته در عربستان در مکه و مدینه ۱۰ سال و شهرهای دور افتاده به ۳ سال می رسد.

طبق سند چشم انداز ۱۴۰۴ قرار است قدرت خرید مسکن و شاخص توان پذیری مسکن از ۱۷ به کمتر از ۱۰ کاهش یابد (تا سال ۱۴۰۴)

این اتفاق در صورتی اتفاقی رخ می دهد که طی این ۹ سال شاهد تداوم رشد اقتصادی ۵% و توقف رشد قیمتی مسکن و افزایش میزان تسهیلات اعطایی و افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خرید مسکن باشیم؛ واگر قرار باشد قیمت مسکن همگام با تورم رشد کند قدرت خرید مردم تغییری نخواهد کرد. غیر از این عوامل، قانون اصلاح نظام بانکداری و افزایش فشار برای اخذ ذخایر و فشار برای فروش املاک مازاد منجر به کاهش سفته بازی بانکها در بخش مسکن شده است.

از سوی دیگر، در ایران بیش از ۵۰% تقاضا در بازار یا بخش مسکن بیشتر تقاضای سوداگرانه بوده است که اگر دولت بر عایدی ناشی از خرید و فروش مسکن مالیات وضع کند از رشد قیمت مسکن جلوگیری خواهد کرد و سفته بازی در بازار مسکن را کاهش خواهد داد. لازم به ذکر است که در اغلب کشورهای توسعه یافته در بخش مسکن، خصوصاً بر عایدی حاصل از خرید و فروش مسکن مالیات سنگینی وضع می شود. یعنی هنگامی که یک شهروند خانه ای را می خرد و بعد از گذشت یکسال اقدام به فروش می نماید، دولت بر عایدی ناشی از فروش مسکن مالیات سنگینی وضع می کند که سال اول فرضاً ۸۰% عایدی و سال دوم به ۶۰% و سال سوم کمتر از ۵۰% عایدی و به صورت پلکانی کمتر می شود تا سفته بازی در بخش مسکن کاهش یابد.

طبق نمودار فوق، در ایران اگر شما کل درآمد سالانه خانوار را پس انداز کنید ۱۷ سال زمان می برد تا صاحب خانه شوید، در اروپا از ۵ الی ۱۱ سال در قطر، امارات و کویت کمتر از ۶ سال طول می کشد تا با پس انداز کل عایدی صاحب خانه شوید.

تا اینجا چند نمونه از شاخص ها و پارامترهای دخیل در صنعت مسکن ایران و جهان پرداخته شد. پارامترهای صدور مجوز پروانه ساخت توسط شهرداریها، ثبت تعداد معاملات در املاکیها، و بررسی شاخص توان پذیری مسکن و قدرت خرید مردم بررسی گردید و در ادامه به سایر عوامل موثر در این صنعتی می پردازیم.

۴- درصد مالکیت مسکن بین خانوارها در کشورهای مختلف:

شاخص دیگری که اهمیت زیادی دارد درصد مالکیت مسکن بین خانوارها است. یعنی چند درصد خانوارها دارای مسکن هستند؟

به طور متوسط در اغلب کشورهای جهان ۶۵ الی ۷۰ درصد مردم صاحب خانه هستند. در بعضی کشورها نظیر آلمان که تورم پایین است و طی ۲ دهه اخیر قیمت مسکن رشد چندانی در این کشور صنعتی نداشته است. از این رو، میل به سرمایه گذاری در بخش مسکن پایین است و به دلیل عدم رشد قیمت، درصد مالکیت مسکن به ۵۴% رسیده است؛ یعنی پایین تر از سایر کشورهای اروپایی و پیشرفته یا توسعه یافته جهان.

در آمریکا بعد بحران سال ۲۰۰۷ و ترکیدن حباب مسکن شاهد کاهش درصد مالکیت مسکن از ۷۳% به ۶۴% بودیم. ترس از تکرار کاهش قیمت مسکن سبب کاهش تمایل مردم به سرمایه گذاری در این بخش گردید. در کنار این موضوع مالیات های سنگینی که در اروپا و آمریکا بر بخش مسکن وضع شده یکی از موانعی است که سبب کاهش ورود سوداگران و سفته بازان به این بازار گردیده است.

در میانه سال ۲۰۰۷ میلادی نرخ بهره و شاخص قیمت مسکن امریکا هر دو بسیار بالا بودند و سقوط شدیدی کردند. نرخ بهره به ۲۵ صدم درصد رسید و شاخص قیمت مسکن تمام رشد قبلی خود را از دست داد.

در کشوری مانند چین درصد مالکیت به ۹۰% رسیده است؛ زیرا که طی ۵ سال اخیر قیمت مسکن با شیب بالایی صعودی بوده و بانکها تسهیلات سنگینی در بخش مسکن برای تحریک تقاضا در کالاهای اساسی ایجاد نمودند؛ به طوریکه ۸۰ تا ۸۵ درصد قیمت مسکن به عنوان تسهیلات بانکی به خریدار وام داده می شود. اگر به آمار مصرف سیمان و فولاد چین هم نگاهی گذرا داشته باشیم، مشاهده می کنیم که طی ۱۰ سال گذشته مصرف فولاد از ۳۴۰ به ۶۰۰ میلیون تن در این کشور رسیده است و یا مصرف سیمان چین از ۸۵۰ میلیون تن به ۲۲۰۰ میلیون تن طی ۱۰ سال اخیر افزایش داشته که یکی از دلایل تسهیلات بانکی و هدایت آن به بخش مسکن و افزایش قیمت مسکن و افزایش درصد مالکیت در این بخش بوده است.

درصد مالکیت خانوارهای ایرانی

در ایران درصد مالکیت طی ۳ دهه اخیر بین ۶۰ الی ۷۸ درصد در نوسان بوده است که سال ۹۴- ۹۵ به ۶۵% رسیده است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها ۲۱٫۸ میلیون نفر و درصد مالکیت مسکن ۶۱% بوده است. یعنی ۱۳٫۳ میلیون خانوار مسکن داشته اند. اکنون در سال ۹۶ تعداد خانوارها به ۲۳ میلیون و درصد مالکیت به ۶۵% رسیده یعنی ۱۵ میلیون خانوار دارای مسکن هستند. به عبارتی طی ۵ سال گذشته فقط ۱٫۷ میلیون خانوار صاحب مسکن شدند؛ در حالی که در این بازه ۵ ساله به طور تخمینی ۴۷۵ میلیون متر مربع صور پروانه ساخت داشته ایم که معادل ۴٫۵ الی ۵ میلیون واحد می شود. از این تعداد، ۳۰% مربوط به تخریب و نوسازی بود؛ یعنی ۳٫۳ میلیون واحد مسکن در ۵ سال تولید کردیم.

غیر از این ۳٫۵ الی ۴ میلیون واحد مسکن مهر در دولت مهرورزی ساخته شد که با تحویل مسکن مهر نیز تا حدی درصد مالکیت بالا رفته است. از ۳٫۳ میلیون واحدی که طی ۵ سال ساخته شده و ۳٫۵ الی ۴ میلیون واحد مسکن مهری که طی ۸ سال گذشته ساخته شده است، درصد مالکیت مسکن اکنون باید بالاتر از ۷۴% می بود ولی فقط ۶۵% می باشد؛ یعنی ۱٫۷ میلیون خانوار در ۵ سال اخیر صاحب خانه شده اند. این محاسبات نشان می دهد بخش قابل توجهی از تقاضایی که در بازار وجود دارد مربوط به تقاضای غیرواقعی و سوداگرانه بوده و هم اینکه بخش قابل توجهی از واحدهای ساخته شده چه مسکن مهر ارزان قیمت چه سایر مجتمع ها بدون تقاضا و خالی باقی مانده است وگرنه با واگذاری این واحدها باید درصد مالکیت مسکن خانوارها اکنون به بیش از ۷۴% می رسید ولی این رقم اکنون ۶۵% می باشد. به این میزان واحدهای خالی فایل های ارایه فروش بخش بانکی را هم بایستی اضافه کرد!

از سوی دیگر، طرح اصلاح نظام بانکداری و فشار برای اخذ ذخایر و کاهش تصدی گری در فعالیت های سرمایه گذاری و فروش املاک مازاد خود باعث کاهش سفته بازی بانک ها در بخش مسکن و افزایش عرضه در این بخش می شود. خصوصا که ۵۰% منابع بانکی فریز و منجمد شده و چاره ای جز فروش املاک مازاد ندارند.

لذا اگر دولت بخواهد درصد مالکیت مسکن را به ۸۰% برساند باید شاخص توان پذیری و قدرت خرید مسکن برای مردم از ۱۷ سال به ۱۰ سال کاهش یابد. وقتی درآمد مردم تفاوتی نکرده پس باید از تسهیلات ارزان بانکی برای تحریک این بخش استفاده کند. به ویژه که بخش مسکن با ده ها صنعت و واحد تولیدی و شغل صدها هزار شهروند مرتبط است؛ از سیمان، فولاد، کاشی، اجر، مس، آلومینیوم، شیشه و ابزار الات صنعتی تا بسیاری از صنایع و مشاغل دیگر.

در خیلی از کشورهای صنعتی و نیمه صنعتی ۷۰ الی ۸۰ درصد قیمت مسکن تسهیلات ارزان قیمت داده می شود ولی در ایران نسبت تسهیلات به قیمت مسکن فقط ۱۵ الی ۲۰درصد می باشد.

همان طور که در نمودار فوق (نمودار درصد مالکیت مسکن خانوارها در ایران) مشاهده می کنید علی رغم ساخت ۳٫۳ میلیون واحد مسکن به اضافه ۳، ۴ میلیون واحد مسکن مهر، هنوز از سال ۹۰ تا الان درصد مالکیت فقط ۴% رشد داشته و از ۶۱ به ۶۵ درصد رسیده است.

نمودار فوق درصد مالکیت خانوارها را در کشور ایران در مقایسه با سایر کشورهای جهان نشان می دهد.

نمودار فوق درصد مالکیت مسکن در اروپا را نشان می دهد که سمت راست، انگلیس بیشترین کاهش را داشته و از ۷۴% به ۶۳% رسیده است.

قبل از انقلاب به ازای ۱۶ ازدواج یک مورد طلاق داشتیم اما طبق آمارهای رسمی در چند سال اخیر، به ازای ۴٫۳ ازدواج یک مورد طلاق وجود دارد که رقم بسیار بالایی می باشد! البته در تهران این نسبت ۲٫۵ می باشد. با این روند تا سال ۱۴۰۵ این نسبت در کشور به ۳ خواهد رسید.

در ایران ۲۳٫۳ میلیون خانوار داریم میانگین هر خانوار ۳٫۴۳ نفر می باشد. همان طور که در این نمودار ملاحظه می شود افراد خانوار در ایران از ۵ نفر به ۳٫۴۳ نفر رسیده است و تا سال ۱۴۰۵ به زیر ۳ نفر کاهش خواهد یافت.

۵- تعداد افراد خانوار- نسبت ازدواج به طلاق- نرخ باروری:

می توان بیان کرد که شاخص ها و آمارهای ارائه شده مانند تعداد افراد خانوار– نسبت ازدواج به طلاق- نرخ باروری در بازار و بخش مسکن دارای اهمیت بسیار بالایی هستند که تحلیل گران این حوزه کمتر به آن ها توجه می کنند. در ایران متوسط زیربنا به ازای هر نفر در خانوار کمتر از ۲۵ متر مربع می باشد؛ به عبارت دیگر وقتی خانوارها سمت ۳٫۴ الی ۳٫۲ نفر کاهش پیدا کرده طبیعی است در بازار مسکن عمده معاملات حوالی واحدهای ۶۰-۷۰-۸۰ متری باشد. آمار طلاق از ۹۴ هزار در سال ۸۵ به ۱۷۵ هزار در سال ۹۵ افزایش یافته و ازدواج از ۹۰۰ هزار به ۷۳۰ هزار کاهش یافته در عوض ازدواج سفید رشد داشته نیز به شدت رشد داشته است که آمار دقیقی در این رابطه در دسترس نیست. حال وقتی آمار طلاق و ازدواج سفید بیشتر شده و تعداد افراد خانوار هم به سمت ۳٫۴-۳٫۳ نفر کاهش یافته در بازار مسکن به این انتظار وجود دارد که بیشتر تقاضا سمت چه واحدهایی سوق داده شود؟ قطعا عمده تقاضا سمت واحدهای ۶۰-۷۰-۸۰ متری خواهد رفت اگر بررسی کنید خواهید دید در سالیان اخیر نیز بیشتر تقاضا و معاملات روی واحدهای ۷۰ متری است.